Contabilizzazione del Calore

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La Guida Definitiva
alla Contabilizzazione del Calore

Articolo aggiornato a Gennaio 2017!

IMPORTANTE: ci sono alcune cose "non dette" sull'adeguamento, e se riguarda anche te, ti consiglio di leggere tutto fino alla fine, per evitare scelte sbagliate... 😉

 

Vediamo di fare un po' di chiarezza su TUTTI gli aspetti della Contabilizzazione del Calore, Valvole Termostatiche, Ripartitori di Calore, ma prima:

Disclamier: ho scritto quest'articolo per fare chiarezza, e proporre un'ottima soluzione... ma NON voglio difendere la legge, non sto difendendo un "adeguamento obbligatorio pena sanzioni", semplicemente ne prendo atto e mi regolo di conseguenza, cercando di offrire a tutti quelli che lo richiedono, l'offerta più adatta, meno problematica (poi ti spiego...), e col più alto risparmio energetico conquistabile.

La Contabilizzazione o Ripartizione del Calore consiste in un sistema (già adottato in Germania ed altri paesi europei) che permette, a coloro i quali abitano in palazzi con impianto di riscaldamento centralizzato, di:

  • Regolare autonomamente la temperatura in ogni dispositivo radiante (termosifone, pompa di calore, fancoil...) di casa propria e poter, di conseguenza:
  • Suddividere la spesa totale del riscaldamento in proporzione a quanto realmente si consuma individualmente.

Insomma, è un adeguamento obbligatorio che impone sistemi di termoregolazione e misurazione effettiva del calore realmente percepito a livello familiare, in ogni abitazione condominiale con riscaldamento centralizzato.

 

Trend Nazionali Contabilizzazione

Ecco i dati nazionali delle ricerche web dal varo della normativa in Italia fino ad oggi. Finalmente a settembre 2016 le famiglie si sono accorte che devono adeguarsi! 😀

 

Sommario dell'articolo

 

Come funziona ora, e cosa cambierà

Qual'è la situazione attuale? Se abito in un condomio del genere, che io abbia la necessità di tenere i termosifoni accesi o meno, e che io sia presente in casa e usufruisca di questo calore o meno, pago SEMPRE secondo i millesimi del mio appartamento. Quindi, se non sei uno di quelli che vive perennemente in casa, non ti conviene assolutamente, per capirci.

Con la Contabilizzazione del proprio calore individuale (che spiegherò in dettaglio nell'articolo), tu paghi [quasi] SOLO quello che consumi e di cui benefici, e accendi i riscaldamenti solo dove e quando ti serve. Se vuoi tenere calda solo la tua stanza, e solo nei tuoi orari, ora lo puoi fare. Non sei più obbligato a pagare per le lamentele altrui sui "termosifoni spenti e io sento freddo!", non devi tener conto di nessuno, nè obblighi amministrativi di tempi/durata/periodi di accensione.

Valvola Termostatica e Ripartitore di Calore Alessandro Ziccardi

Ogni condòmino è pienamente responsabilizzato in merito al suo consumo. Quante discussioni ci sono state alle assemblee di condominio, a causa di chi accusa altri condomini di consumare troppo, o di pretendere i riscaldamenti accesi anche ad agosto...? Ecco, tra poco te ne dimenticherai! 🙂

Inoltre, con la contabilizzazione del calore si andrà in deroga agli attuali limiti nella gestione termica dei condomini (in base al D.P.R. 412/93), legati alla propria locazione geografica:

  • Zona A – Dal 1 dicembre al 15 marzo, per 6 ore al giorno
    Sud e isole: Comuni di Lampedusa e Linosa (AG); Porto Empedocle (AG)
  • Zona B – Dal 1 dicembre al 31 marzo, per 8 ore al giorno
    Sud e isole: Agrigento; Catania; Crotone; Messina; Palermo; Reggio Calabria; Siracusa; Trapani.
  • Zona C – Dal 15 novembre al 31 marzo, per 10 ore al giorno
    Nord-Ovest: Imperia.
    Centro: Latina.
    Sud e isole: Bari; Benevento; Brindisi; Cagliari; Caserta; Catanzaro; Cosenza; Lecce; Napoli; Oristano; Ragusa; Salerno; Sassari; Taranto.
  • Zona D – Dal 1 novembre al 15 aprile, per 12 ore al giorno
    Nord-Ovest: Genova; La Spezia; Savona.
    Nord-Est: Forlì.
    Centro: Ancona; Ascoli Piceno; Firenze; Grosseto; Livorno; Lucca; Macerata; Massa C.; Pesaro; Pisa; Pistoia; Prato; Roma; Siena; Terni; Viterbo.
    Sud e isole: Avellino; Caltanissetta; Chieti; Foggia; Isernia; Matera; Nuoro; Pescara; Teramo; Vibo Valentia.
  • Zona E – Dal 15 ottobre al 15 aprile, per 14 ore al giorno
    Nord-Ovest: Alessandria; Aosta; Asti; Bergamo; Biella; Brescia; Como; Cremona; Lecco; Lodi; Milano; Novara; Padova; Pavia; Sondrio; Torino; Varese; Verbania; Vercelli.
    Nord-Est: Bologna; Bolzano; Ferrara; Gorizia; Modena; Parma; Piacenza; Pordenone; Ravenna; Reggio Emilia; Rimini; Rovigo; Treviso; Trieste; Udine; Venezia; Verona; Vicenza.
    Centro: Arezzo; Perugia; Frosinone; Rieti.
    Sud: Campobasso; Enna; L'Aquila; Potenza.
  • Zona F – Nessuna limitazione
    Nord-Ovest: Cuneo.
    Nord-Est: Belluno; Trento.

Con la Contabilizzazione, sarebbe possibile (ipoteticamente) tenere la centrale accesa tutto l'anno, anche ad agosto, e tutto il giorno. Non è consigliabile farlo... ti basta aver compreso che ci sarà una completa libertà di scelta nei periodi di accensione del riscaldamento. Più precisamente, i limiti del precedente D.P.R. non si applicano se:

  • l’impianto centralizzato ha un gruppo termoregolatore pilotato da una sonda termica. Il programmatore deve consentire di regolare la temperatura ambiente almeno su due livelli nell’arco delle 24 ore; questi impianti possono essere condotti in esercizio continuo, purché il programmatore giornaliero venga tarato e sigillato per raggiungere 16 gradi (+2 di tolleranza) nelle ore notturne.
  • in ogni appartamento è installato un sistema di contabilizzazione e termoregolazione della temperatura ambiente, con un programmatore che permetta di regolarla almeno su due livelli nell’arco delle 24 ore.

 

La storia italiana della Contabilizzazione

  • Decreto Legislativo n.10/1991: adozione dei sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore, progettazione degli impianti obbligatoria e ripartizione della bolletta in base ai consumi effettivi, e introduzione delle maggioranze per approvare questi adeguamenti (>50%).
  • Decreto del presidente della Repubblica (D.P.R.) n.551 del 21 dicembre 1999: l'articolo 5 rende obbligatoria la contabilizzazione del calore negli edifici di nuova costruzione (dopo il 30/06/2000).
  • D.P.R. n.59/2009: obbliga la contabilizzazione e termoregolazione del calore per singola unità abitativa, per edifici con oltre 4 unità abitative, in caso di ristrutturazione dell'impianto termico o di installazione dell'impianto. Obbliga inoltre il mantenimento dell'impianto centralizzato al di sopra delle 4 unità abitative.
  • D.P.R. n.74/2013: permettere di entrare in deroga ai limiti di limiti giornalieri di ore di accensione della centrale termica (ad esempio, in Campania il limite è 10 ore al giorno) se sono installati i sistemi di contabilizzazione e termoregolazione del calore.

 

Cosa dice la Normativa sul Risparmio Energetico

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Scarica la Direttiva Europea 27/12 in PDF

Nel 2012 è stata varata la Direttiva Europea 27 che stabilisce un quadro comune di misure per la promozione dell'efficienza energetica nell'Unione Europea, al fine di garantire il conseguimento dell'obbiettivo del 20-20-20: -20% emissioni di gas serra, -20% fabbisogno di energia primaria, e +20% consumi da fonti rinnovabili, entro il 2020.

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Scarica il Decreto Legge n. 102 del 4 luglio 2014 in PDF

Bisogna spendere meno insomma. L'Italia ha recepito questa direttiva europea attraverso il Decreto legge n. 102 del 04/07/2014, (qui trovi la versione 2015) che è la legge principale di riferimento (con tutti i suoi continui aggiornamenti).

Questo documento "stabilisce un quadro di misure per la promozione e il miglioramento dell'efficienza energetica che concorrono al conseguimento dell'obiettivo nazionale di risparmio energetico" o, più prosaicamente, sancisce una serie di adeguamenti obbligatori e di operazioni, volte al conseguimento di un risparmio sulla spesa energetica, che hanno come oggetto la Pubblica Amministrazione, le Grandi Aziende, e anche i condomini.

Per completezza, e per chi volesse avere una panoramica generale della riforma, ecco l'elenco dei punti fondamentali della legge:

  • Art. 1 => Finalità
  • Art. 2 => Definizioni
  • Art. 3 => Obiettivo nazionale di risparmio energetico
  • Art. 4 => Promozione dell'efficienza energetica negli edifici
  • Art. 5 => Miglioramento della prestazione energetica degli immobili della Pubblica Amministrazione
  • Art. 6 => Acquisti delle Pubbliche amministrazioni centrali
  • Art. 7 => Regime obbligatorio di efficienza energetica
  • Art. 8 => Diagnosi energetiche e sistemi di gestione dell'energia
  • Art. 9 => Misurazione e fatturazione dei consumi energetici
  • Art. 10 => Promozione dell'efficienza per il riscaldamento e il raffreddamento
  • Art. 11 => Trasformazione, trasmissione e distribuzione dell'energia
  • Art. 12 => Disponibilità di regimi di qualificazione, accreditamento e certificazione
  • Art. 13 => Informazione e formazione
  • Art. 14 => Servizi energetici ed altre misure per promuovere l'efficienza energetica
  • Art. 15 => Fondo nazionale per l'efficienza energetica
  • Art. 16 => Sanzioni
  • Art. 17 => Monitoraggio dell'attuazione

Per la Contabilizzazione Calore, dobbiamo andare all'articolo 9, al paragrafo 3 e 5 e leggere che "...nella prospettiva di un progressivo miglioramento delle prestazioni dei sistemi di misurazione intelligenti e dei contatori intelligenti..." e "Per favorire il contenimento dei consumi energetici" si opererà attraverso una "contabilizzazione dei consumi individuali e la suddivisione delle spese in base ai consumi effettivi di ciascun centro di consumo individuale".

Continuando: "a) qualora il riscaldamento, il raffreddamento o la fornitura di acqua calda per un edificio siano effettuati da una rete di teleriscaldamento o da un sistema di fornitura centralizzato che alimenta una pluralità di edifici, è obbligatoria entro il 31 dicembre 2016 l'installazione da parte delle imprese di fornitura del servizio di un contatore di fornitura di calore in corrispondenza dello scambiatore di calore collegato alla rete o del punto di fornitura;"

E concludendo: "c) nei casi in cui l'uso di contatori individuali non sia tecnicamente possibile o non sia efficiente in termini di costi, per la misura del riscaldamento si ricorre all'installazione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore individuali per misurare il consumo di calore in corrispondenza a ciascun radiatore".

 

I punti fondamentali della Contabilizzazione del Calore

Ciò significa che entro la fine del 2016, a seconda delle condizioni specifiche del condominio in cui ci si trova, è necessario che ognuno paghi per il calore reale di cui beneficia (e per beneficio intendo: sia il calore richiesto volontariamente e ricevuto attraverso i termosifoni, sia le dispersioni termiche involontarie dell'impianto, che riscaldano casa tua attraverso le montanti dell'edificio).

Se guardiamo ad altri palazzi in cui l'adeguamento è stato già conseguito, troveremo risparmi dal 10% al 40% sul consumo annuo carburante (Gas Metano, GPL o altri) e quindi sulla spesa, e i risparmi maggiori sono stati conseguiti proprio in quei palazzi nei quali il sistema di Contabilizzazione del Calore era di ultima generazione.

Questo accade perchè, modulando le richieste di calore secondo i consumi richiesti, diminuisce la quantità d'acqua in circolazione nell'impianto e l'attività della caldaia. Tutti i dettagli li vedremo insieme nel resto dell'articolo. Fin'ora si sono adeguate quasi tutte le regioni d'Italia (es. il Lazio e il Piemone hanno circa 10 anni di esperienza in questo adeguamento), e ora rimangono solo Campania e altre 3 regioni del Sud.

 

Quando la Contabilizzazione NON è obbligatoria

I casi in cui è possibile evitare l'adeguamento alla Contabilizzazione sono di 3 tipologie:

  • Impossibilità tecnica: come chiarito nei 2 paragrafi successivi, l'impossibilità tecnica riguarda SOLO l'installazione di un sistema di contabilizzazione diretta sull'impianto. Se l'impianto è di tipo verticale, allora è (ovviamente) impossibile adeguarlo con i contatermie/contacalorie, e quindi si ricorre ai ripartitori di calore, ossia alla contabilizzazione di tipo indiretta;
  • Non convenienza economica: la NON convenienza indica il NON raggiungimento del break-even point (detto punto di pareggio) entro il periodo considerato (almeno 20 anni). Ciò significa che se spendo 1000€ euro, e tra 10 anni li recupero (grazie al risparmio economico che ne è conseguito), da qui a 10 anni avrò il mio punto di pareggio, e visto che sono rientrato dall'investimento prima del periodo totale massimo (di almeno 20 anni), vuol dire che l'adeguamento è convenuto.

In queste casistiche si potrà derogare alla disposizione di legge (sempre se confermato da una relazione tecnica firmata da un tecnico abilitato). Secondo la mia esperienza su oltre 300 condomini, questi casi non si verificano praticamente mai (ne ho riscontrati personalmente solo un 3-4 circa (ipotetici), e si trattava di condomini piccolissimi, dove le spese fisse dell'adeguamento si spalmano molto male sulle poche famiglie presenti), oppure dove i consumi sono ridicoli, e ci sono davvero troppo termosifoni sprecati, quindi sulla non convenienza c'è oggettivamente poco sperare.

IMPORTANTE: qualora si rientrasse almeno in una delle precedenti categorie, e si evitasse l'adeguamento, sarà comunque obbligatorio effettuare il Progetto Termotecnico (che spiego più avanti) per calcolare una nuova tabella di millesimi termici, che fungerà da base per la ripartizione della spesa energetica a partire dal 2017. La ripartizione secondo questa nuova modalità sarà sicuramente molto più proporzionata ai propri consumi reali.

 

La FALSA scappatoia della "non convenienza"

Ultimamente una buona parte dei condomini (in certe città, la maggioranza) sta puntando ad evitare l'adeguamento, attraverso la presunta scappatoia della dichiarazione tecnica di "non convenienza". Cerchiamo di risolvere la questione.

Quando si stende una delibera, una normativa tecnica etc... è ovvio che sia applicata sempre ad un target più o meno definito (in questo caso, la 102 riguarda i condomini alimentati da impianto centralizzato, e dai 4 interni in poi), ed è anche ovvio che dal punto di vista pratico, possano esistere delle situazioni particolari (e non sempre conosciute ed elencabili esplicitamente a priori) per le quali l'applicazione della norma è impossibile, o assurda.

Quindi: esiste la possibilità che NON tutti debbano adeguarsi a quella legge, quella normativa etc... questo è il concetto. E' solo una questione di buon senso includere sempre in ogni legge, delibera, normativa... la descrizione di una o più situazioni che ne limiti il campo di applicazione. Non puoi chiedere a tutti di pagare il Canone Rai perchè c'è chi quei soldi li usa per sopravvivere, e non può certo regalarli a Pippo Baudo e a Giletti! Chiaro no? Ok.

Anche nel Decreto Legge 102/14 è stato inclusa la situazione della impossibilità tecnica e della non convenienza economica, perchè un investimento votato al risparmio energetico, deve servire a quello, e se non si risparmia, a che cosa serve? Risulta anche piuttosto intuitivo che una situazione del genere, per com'è stata citata/rappresentata nel decreto suddetto, è un'eventualità piuttosto rara. Fosse stato il contrario, la legge non sarebbe stata neanche varata.

Ora, dalle mie statistiche personali, raccolte su alcune centinaia di condomini e oltre un centinaio di amministratori di condominio incontrati, posso dirti che: TUTTI i palazzi sono vecchi, TUTTI hanno le tubature vecchie, se non proprio marce, quindi "NESSUNO è speciale", almeno utilizzando questo specifico criterio di selezione. Questo significa che: NESSUN palazzo ha diritto a sfuggire alla normativa attuale per i motivi che ho appena citato. E pensare diversamente è un grosso errore, perchè la legge parla chiaro, e vederci cose diverse da quello che sono state scritte, o voler interpretare a proprio favore una norma, è semplicemente stupido, e anche un po' infantile (sono i bambini a sfuggire sempre alle responsabilità).

Premesso che non difendo la legge in questione (e ho anche comunicato personalmente, ad alcuni amministratori, quando si potesse considerare la "non convenienza"), io difendo gli utenti finali. Innanzitutto per far dichiarare la non convenienza serve un tecnico abilitato, che sia disposto a rischiare il culo (= l'abilitazione al lavoro che fa, ciè la sua carriera) per dichiarare il falso, perchè nel 98% dei casi l'adeguamento conviene (la percentuale nasce da una mia statistica personale).

Secondo punto: cosa farà lo Stato e l'Europa quando scoprirà che questi italiani furbacchioni sono sfuggiti ad un'obbligo di legge dichiarando che la cosa non conviene a nessuno? Staranno a guardare di fronte ad una frode di massa? Gli andrà bene così? Se pensi questo, tanti auguri.

Alcuni amministratori addirittura prendono delle decisioni completamente sbagliate (e stupide ovviamente) come:

  • chiudere la centrale termica "così non ci fanno le multe..."
  • rimandare l'adeguamento all'anno prossimo "quando avremo più soldi in cassa"
  • facciamo solo il progetto termotecnico, e "promettiamo di finire tutto il resto dei lavori l'anno prossimo..."

Se sei un'amministratore lo sai benissimo che i soldi in cassa non ci sono MAI! E seconda cosa, giurare agli ispettori che verranno (sì, perchè verranno) che terrai spenta la centrale termica, per non essere multato, è un po' come avere la TV in casa, e giurare di tenerla sempre spenta (non guardando mai i canali RAI) per non essere multato, per il mancato pagamento del Canone! Spero che tu capisca da solo la stronzata insita in questo modo di pensare (comune a tantissimi amministratori...), perchè non so in quale altro modo spiegarlo. E se sei un condomino succube di un amministratore che ha preso questa decisione, sappi che sei a rischio come chiunque altro. Inoltre, dalla proroga scattata alla fine del 2016, che aggiorna quanto scritto nella 102/14 e nella UNI 10200, l'adeguamento dev'essere completato entro metà 2017... perchè vuoi pensare che "basti il pensiero"? Non esiste la promessa di completarlo entro tutto il 2017, non ha senso, ed è anche scritto il contrario...

Le false dichiarazioni di "non convenienza" porteranno a delle conseguenze. Non so quali, ma so che ci saranno, perchè la loro falsità è oggettiva, chiunque può constatarlo, e i comuni non si faranno scappare l'opportunità di fare cassa. Oppure hai fiducia nella "bontà del sistema"?

Come se non bastasse, anche gli abitanti di questi condomini (sì, qui voglio essere duro, la morbidezza non aiuta) si reputano più furbi di chi ha scritto la legge, e soprattutto, si reputano molto più furbi degli ispettori che verranno a controllare l'effettivo adeguamento... questa è in assoluto la cosa che mi lascia più allibito.

In testa di queste persone c'è solamente: "Ah! Glielo faccio vedere io l'adeguamento allo Stato! Nessuno mi frega! Ora li frego io... non adeguandomi! E quando mi beccano? E poi, quando li faranno i controlli? Secondo me non ci sarà nessun controllo. Non possono mica entrare in casa mia senza un mandato...". Voglio essere coerente con i miei principi, e parlare con la stessa franchezza che userei con un amico a cui tengo: chi la pensa così sull'adeguamento, è un coglione, dichiarato, e si farò male (cosa di cui mi dispiace).

Per controllare se l'adeguamento è stato fatto, non serve entrare in casa di nessuno, basta verificare gli adeguamenti in centrale termica e chiedere all'amministratore la documentazione disponibile. Se manca qualcosa, sono cazzi. Se manca anche tutto il resto, auguri. Inoltre, credimi, chi ha scritto la legge, non è stupido. Il vero stupido, è chi sottovaluta l'avversario, e gli scontri politici, gli scontri militari, lo dimostrano quotidianamente. C'è sempre chi si crede più furbo prima di una battaglia, e poi fa una brutta fine.

Inoltre (ed ora parliamo delle "mie zone": Napoli e Campania), gli amministratori saranno probabilmente obbligati a trasmettere al Comune le relazioni tecniche dei progettisti che hanno assicurato l’impossibilità o la non convenienza dei sistemi di contabilizzazione. In questo modo (si pensa) dovrebbe nascere un effetto deterrente  su tutti coloro che vogliono aggirare la normativa. Non solo, per ogni relazione tecnica inviata al Comune, verrà aperta un'istruttoria che porterà all'approvazione della impossibilità o non convenienza, oppure alla bocciatura della dichiarazione. E ovviamente in quest'ultimo caso il palazzo sarà obbligato ad adeguarsi ugualmente, il tecnico sarà ritenuto pienamente responsabile della dichiarazione "campata in aria", ed è possibile che anche l'amministratore sia ritenuto in parte responsabile della stessa dichiarazione (in fondo è lui che gestisce il condominio, anche se delibera stupidate).

Vuoi essere furbo? Benissimo: adeguati, fai questo ridicolo sacrificio (tra i 600€ e i 1.500€, anche rateizzabili...), lo fai solo una volta, e risparmi sulla bolletta tutta la vita. E' furbo sfuggire al risparmio, e sfidare chi ci straguadagna a multarti? Io non credo.

E' una questione di soldi? Io posso finanziare ai condomini anche fino a 10 anni, oltre ad altri prodotti finanziari per le singole famiglie, e non credo di essere il solo in Italia a poterlo fare... quindi puoi adeguarti e risparmiare sulla spesa del riscaldamento, anche se non hai soldi per farlo. Quindi ripeto: ti conviene.

Puoi fidarti se te lo dico io, perchè me la cavo nei conti, li ho già fatti in anticipo, e se mi adeguo io, stai sicuro che conviene, perchè io i soldi non li butto MAI senza un ritorno adeguato e sicuro.

 

Come si calcola davvero la Convenienza Economica (IMPORTANTE)

Lasciamo perdere la fuffa, e le risposte dei consumatori finali e degli improvvisati, e parliamo di come si calcola DAVVERO la convenienza economica di questo tipo di investimento, cosa si considera, cosa non c'entra nulla, e sfatiamo anche qualche mito.

Quello che sintetizzerò in questo paragrafo è una sintesi:

  1. di una Nota Informativa redatta dalla Rete delle Professioni Tecniche della Sardegna, col supporto della Commissione energia e sostenibilità dell'Ordine degli Ingegneri della Provincia di Cagliari, che puoi scaricare da questa pagina: http://www.reteprofessionitecniche-sardegna.it/wp-content/uploads/2016/11/Informativa_valutazioni_economiche_contabilizzazione_DLgs102.pdf
  2. e delle Linee Guida Informative e Modelli di Relazioni in merito alle valutazioni tecnico/economiche per l'installazione dei Sistemi di Termoregolazione e Contabilizzazione del Calore di cui all'art.9, comma 5, del D.Lgs n.102/14 come modificato dal D.Lgs n.141/2016, che puoi scaricare a questa pagina: http://www.ingegneriteramo.it/sites/default/files/files/circolari/CIRC_CNI%205-23_12_16-LG%20CONS_ENERG_ALL.pdf insieme alla sua Circolare: http://www.ingegneriteramo.it/sites/default/files/files/circolari/CIRC_CNI%205-23_12_16-LG%20CONSUMI%20ENERG.pdf

 

  • Il calcolo che si esegue difatti è un VAN (link a wikipedia) fatto bene, non due calcoletti da terza elementare, oppure una semplice dichiarazione "qui non conviene", anche firmata da un ingenere. Tutte le relazioni non sufficientemente argomentate saranno oggetto di contestazione;
  • Il periodo su cui si calcola la convenienza non è 10 anni (che sarebbe il periodo di funzionamento "ideale" dei dispositivi, prima che si scarichino le batterie e debbano essere sostituiti...) ma è (almeno) 20 anni, concordemente al Regolamento Delegato (UE) 244/2012, e alla tabella situata all'Appendice A della UNI EN 15459, nella quale si indica, per il sistema di contabilizzazione, un periodo di vita indicativo di 20 anni. Indicando un periodo più breve, diventa più facile dichiarare la non convenienza, ma... non è ortodosso;
  • Il tasso di sconto consigliato nel documento è tra il 2% e il 4%. Personalmente, nelle mie valutazioni, utilizzo il 2,5% di tasso, che considero pari ad una media pessimistica di un tasso di inflazione nel periodo indicato;
  • La convenienza va valutata sul lavoro complessivo, quindi sull'intero condominio, e mai sulla singola abitazione. Non avrebbe neanche senso, visto che esistono lavori esterni all'abitazione e presenti nelle operazioni da effettuare, quindi non ha senso affermare che "a Peppe conviene mentre a Giovanni no";
  • E' corretto considerare anche i contributi dovuti da incentivi o detrazioni;
  • E' corretto omettere tutti i costi che rimangono inalterati in tutte gli scenari presi in considerazione (come la manutenzione ordinaria della centrale termica), dato che l'analisi di convenienza effettua una comparazione tra scenari, e le "costanti" non portano contributo utile alla valutazione. Da questo discende anche quanto descritto al rigo successivo;
  • NON è corretto considerare nell'analisi tutti quei costi non necessari strettamente alla contabilizzazione (come altri lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria, anche relativi all'impianto di riscaldamento, come i lavori sul montanti o termosifoni occlusi), e specialmente tutti i costi che si avrebbero comunque in ogni caso (come l'acquisto di una caldaia nuova perchè quella attuale è in "fase terminale"). Tutti i costi non essenziali sono invarianti ai fini della valutazione;
  • Ha perfettamente senso definire i risparmi conseguibili in base ad ipotesi di utilizzo razionale (cioè intelligente) dei dispositivi. E' ovvio che se chi li usa, lo fa in maniera stupida, non risparmia... ma non per questo l'investimento non era conveniente. E' ovvio che non va nemmeno esagerato il risparmio possibile (nessuno in inverno terrà le testine sul livello minimo, oppure accese solo per 1 ora al giorno);
  • Non ha senso considerare variazioni estreme delle abitudini di consumo del palazzo, come una forte diminuzione delle ore di accensione giornaliere della centrale termica, con la conseguente diminuzione del confort in casa propria (gelarsi per risparmiare non ha senso, nè concretamente, nè in questa valutazione);
  • L'impossibilità tecnica (per com'è scritta la legge, ossia con i piedi) vale solo per gli impianti ad anello. Per gli impianti a montanti verticali l'esenzione possibile è solo quella di non convenienza economica.
  • Comunque sia, dal 2017 tutte le spese legate al riscaldamento dovranno essere ripartite secondo la UNI 10200;

Qualora i tecnici abilitati si siano fatti condizionare dai loro clienti (i condomini o l'amministratore) e abbiano redatto relazioni troppo spinte verso la "non convenienza" per eludere gli obblighi di legge: le famiglie saranno comunque sanzionate, e al massimo potranno rivalersi sul perito, che contemporaneamente rischia civilmente e penalmente per aver dichiarato il falso, insieme al rischio di essere radiato dall'albo.

 

Cosa dovresti sapere di serio?
Ho sintetizzato i segreti sulla contabilizzazione del calore in questa pagina, che non potrai MAI conoscere se non fai lo speculatore per mestiere!

Clicca qui

 

Colonne montanti o impianti ad anello?

tipologia impiantoLa prima cosa da fare è conoscere il tipo di impianto di diffusione del calore nel condominio. Sono solo due i tipi: colonne montanti (detti anche impianti a distribuzione verticale) o impianti ad anello (a distribuzione orizzontale).

Se l'impianto è a distribuzione verticale (figura A), "i rami" che alimentano uno stesso appartamento risulteranno provenire da molteplici linee di distribuzione (le montanti), perchè ogni linea verticale alimenta solo i termosifoni (o in generale, gli impianti radianti) che sono installati nella sua prossimità. La normativa tecnica in merito è la UNI EN 834.

Se invece l'impianto è a distribuzione orizzontale (figura B), allora ogni appartamento viene alimentato da una sola linea di distribuzione, che si distacca dalla montante unica verticale, e scorre in tutto l'appartamento, passando da un impianto radiante all'altro.

Cosa cambia tra le due tipologie d'impianto? Nel caso A (disdribuzione verticale) per contabilizzare il calore "in entrata" all'appartamento, sarà necessario contabilizzare la somma dell'energia termica proveniente da ogni termosifone (o impianto radiante in generale). Nel caso B (distribuzione orizzontale) invece, sarà sufficiente contabilizzare l'energia termica in entrata all'appartamento (che si dividerà poi nei vari impianti radianti).

In questo secondo caso tutto il calore passa per una sola "porta", ed è per questo che basterà un solo misuratore, nel primo caso invece l'energia arriva già frazionata nei vari impianti radianti, e servono più misurazioni per calcolare il totale del calore ricevuto negli appartamenti.

Se nessuno dei due sistemi precedenti è applicabile o efficiente in termini di costi secondo la UNI EN 15459, allora si utilizzano altri sistemi di ripartizione secondo le UNI 9019 e UNI/TR 11388. Ma ora vediamo cosa accade nello specifico, in caso di applicabilità della Contabilizzazione.

 

Come funziona l'adeguamento - Parte 1

Possiamo dividere il lavoro di adeguamento in 2 macro fasi:

  • lavori da effettuare appartamento per appartamento;
  • lavori da effettuare in Centrale Termica e nell'edificio, nella sua globalità.

Cominciamo dalla fase dei lavori in casa propria: la legge vuole che sia contabilizzato il calore "in entrata" a al proprio appartamento, e si può fare installando:

  • ripartitori di calore (detti anche contabilizzatori), su ogni termosifone, se l'impianto è a distribuzione verticale (precedente figura A),
  • contacalorie (detti anche contatermie), all'inizio del ramo di distribuzione orizzontale che entra in casa propria, nel caso di distribuzione orizzontale (precedente figura B).

Il caso B è, a livello funzionale, una versione semplificata del caso A, perchè c'è un solo misuratore di calore per appartamento, invece di averne uno per termosifone. Quindi lo darò un po' per scontato, in quanto ha le stesse identiche funzioni dei ripartitori di calore. Inoltre gli impianti a distribuzione orizzontale sono rari (forse meno del 5% del totale), e oltretutto sono inefficienti a livello energetico, quindi il resto della mia spiegazione si concentrerà sugli impianti a distribuzione verticale, più complessi e frequenti.

Termosifone adattato

Ogni dispositivo radiante/termosifone, sarà modificato attraverso il montaggio dei 2 strumenti in figura. La procedura è un po' più complessa di come sembra: viene il manutentore della caldaia da te, ad impianto spento (quindi da aprile-maggio fino a ottobre-novembre), e smonta il termosifone dal muro.

Fa una mappatura del dispositivo raccogliendo, in una scheda e/o un database le seguenti informazioni:

  • Ubicazione: unità immobiliare e locale di installazione,
  • Dimensioni (L x H x P),
  • Tipologia di elemento radiante,
  • Trasmittanza (basta capire se è di ferro o ghisa),
  • Potenza nominale,
  • Eventuali e varie (note a marigine in merito a casi meno ordinari).

In base a questi dati vengono calibrati uno ad uno i ripartitori di calore per ogni determinato dispositivo radiante. Questi, sono contatori elettronici che misurano la differenza di temperatura tra quella del termosifone e quella esterna, e su questa base, calcolano il calore realmente ricevuto.

Mappatura dispositivi radianti

La calibrazione avviene nel 90% dei casi a livello hardware (ossia, calcolato il coefficiente specifico di quel ripartitore, detto parametro K, lo si inserisce nel chip di quel dispositivo), oppure a livello software, lasciando i ripartitori così come stanno, ed effettuando la mappatura dei ripartitori in cloud, ossia in un database online) a secondo dei modelli. Il difetto della calibrazione hardware è che va ripetuta SEMPRE (e costa...) ogni volta che per qualche motivo si sostituisce il dispositivo con uno nuovo.

Valvola Termostatica  Alessandro ZiccardiVengono poi montate le Valvole Termostatiche al posto di quelle normali, così da avere la possibilità di modulare con maggiore precisione (in base alla tabella-tipo più in basso) il calore richiesto, e non solo.

La Valvola Termostatica (a seconda anche del tipo di testina, se manuale o digitale) raffredda il termosifone se l’ambiente raggiunge la temperatura programmata, e lo riscalda di nuovo quando si raffredda troppo.

Può diventare una valvola intelligente, grazie alla possibilità di essere telecomandata e di programmare accensione e spegnimento automatico. Se c'è molto sole e la temperatura è già alta, la valvola non fornisce quasi più calore, perchè sente che non è necessario. Resta quindi constantemente in ascolto della temperatura dell'ambiente in cui si trova... non male! Ve ne sono addirittura alcuni tipi attivabili e disattivabili a distanza (lì si parla di prodotti di domotica).

Temperatura di riferimento sulla Valvola TermostaticaSaranno poi installati i Ripartitori di Calore, i veri misuratori dell'energia termica ricevuta, fornendo un numero che incrementa con i consumi, e che (così com'è) non ha significato fisico. Moltiplicato poi per opportuni coefficienti di adattamento, fornirà una misura fisica dei consumi.

La normativa tecnica che definisce gli standard di qualità dei ripartitori e della loro installazione è la UNI 834, secondo il quale (tra le varie cose) questi dispositivi sono utilizzabili solo su corpi scaldanti che hanno accessibile la superficie radiante (cioè radiatori/termosifoni e termoconvettori).

Ripartitore di Calore Alessandro ZiccardiQuesti dispositivi possiedono una batteria della durata di 10-15 anni, e un'antenna per la connessione wireless, con la quale è possibile ricevere le letture in ogni momento e anche a distanza, senza dove leggere fisicamente il display, e quindi senza dover entrare nelle case dei condomini per la lettura.

I ripartitori dovranno venire installati generalmente nella posizione corrispondente alla metà della larghezza, e a 3/4 dell'altezza (partendo dal basso). Questo affinchè la stima dei consumi sia quella più precisa possibile, e vicina alla misura perfetta (l'errore di misura dev'essere inferiore al 5%).

La lettura dei consumi può essere fatta quindi:

  • Direttamente, cioè leggendo il display, come autolettura da parte del singolo condomino, o del letturista.
  • Wireless, inviando i dati dei contatori/ripartitori verso un'antenna centrale installata nello stesso condominio, e collegata via radio all'azienda che li produce, per processare e memorizzare le letture.

 

Come funziona l'adeguamento - Parte 2

Ora che conosciamo i lavori da fare a casa propria, possiamo passare ai lavori da effettuare "nel palazzo" per così dire.

Gataway e RipetitoriUn edificio può avere diversi piani ed interni, ed essere costituito da pareti di tufo larghe un metro o cemento armato, e ancora, avere una forma irregolare (a Napoli ho visto parecchi palazzi strani...). Ragion per cui, contemporaneamente all'installazione dei dispositivi in casa propria, viene montato uno o più Gateway nel palazzo, così come uno o più Ripetitori di segnale. Di che si tratta?

Un Gateway è il dispositivo che funge da ricevitore diretto dei dati dei Ripartitori, e li trasmette direttamente all'azienda che si occuperà di accoglierli ed elaborarli, fornendone a tempo debito delle fatture divise secondo il nuovo modello dei millesimi termici. Per essere più chiari, è un "cellulare" che permette ai dispositivi e all'azienda di parlarsi. E costa anche come uno smartphone...

Ogni Gateway può gestire alcune centinaia di dispositivi, e normalmente ne basta solo 1 a palazzo. Ma nei condomini con 100-150 interni invece, sarà necessario installarne qualcuno in più, e ogni Gateway permetterà ad una fetta di dispositivi di comunicare con l'azienda produttrice e ricevere periodicamente le letture. Cosa accade se però il segnale arriva ad una potenza troppo ridotta (ossia non arriva)?

Il Ripetitore di segnale fa fronte a questo problema, fungendo da ponte radio, ossia fa da ponte tra i segnali radio dei vari dispositivi in gioco. Esempio concreto:

Ripartitore di Calore => Ripetitore => ...  (ulteriori ripetitori, se serve) ... => Gateway = > Azienda (che raccoglie i dati)

Generalmente il Gateway viene posto in cima all'edificio (per comunicare meglio con l'azienda), e tutti i ripetitori si passano il segnale, fino a trasmetterlo in cima. A volte si può utilizzare un solo Gataway per più scale di un condominio, o più edifici molto vicini, nei quali vengono installati solo ripetitori che puntano tutti alla stessa (e molto vicina) antenna del Gateway. Questo per quanto riguarda la trasmissione dei segnali. 

 

Come funziona l'adeguamento - Parte 3

Dispersioni Termiche in un condominio viste agli Infrarossi

Dispersioni Termiche in un condominio viste agli Infrarossi

Se invece guardiamo alle perdite di calore nell'edificio, sarà necessario l'apporto di un Ingegnere certificato che possa effetuare dobbiamo effettuare una Diagnosi Energetica del palazzo, andando a misurare correttamente, e per ogni appartamento, le perdite termiche reali generate dalle tubazioni. Il circuito di tubazioni che trasferisce acqua calda ai vari impianti radianti, è affetto fisiologicamente da perdite di calore, che vanno a riscaldare le mura, le colonne, e la struttura del palazzo. E' proprio la quota del calore "non richiesto" ma ricevuto in parte anche a casa nostra, e non arriva dai termosifoni, ma da altre stutture involontarimente "radianti". 

Attraverso questa Diagnosi Energetica, verrà generato un Progetto Termotecnico con cui sono calcolati e stabiliti dei nuovi Millesimi da utilizzare al posto di quelli che già conosci, per definire le quote di perdite di calore da ripartire appartamento per appartamento: sono i Millesimi Termici. Cosa ce ne facciamo precisamemente e come usarli? Te lo spiego più avanti. Questo progetto è obbligatorio? Si, ed è necessario non solo rispetto alla normativa sulla Contabilizzazione del Calore, ma anche secondo la legge n.10 del 9 gennaio 1991, che obbliga la progettazione per qualunque opera di modifica di un impianto di riscaldamento. 

La normativa attuale vuole che ognuno paghi per il calore che riceve, e ciò si esplica anche nell'assenza (al momento in cui scrivo) di coefficienti correttivi. Di che si tratta? In sostanza: nessuna pietà per chi sta al primo e all'ultimo piano, 2 luoghi affetti da ampie dispersioni termiche, quindi 2 livelli più svantaggiati e che sono costretti per forza di cose a consumare di più per mantere una stessa temperatura costante, e per cui non si avrà diritto ad eventuali agevolazioni sui millesimi termici. Se ci saranno sviluppi sull'applicazione di coefficienti correttivi, lo saprai iscrivendoti alla Newsletter!

Tanto per la cronaca, i Millesimi Termici si calcolano in proporzione al "fabbisogno di energia utile per riscaldamento" di ogni appartamento (stabilito dalla UNI-TS 11300-1),  consistente nella quantità di calore necessaria, in un anno con clima standard, a mantenerla a 20 °C costanti. Dipende quindi da:

  • Dispersioni di calore (quindi aumenta con la superficie esposta all'esterno o verso locali non riscaldati);
  • Dagli apporti solari ed interni (quindi diminuisce quando l'esposizione è buona)

Tra le operazioni necessarie in fase di adeguamento, aggiungiamo anche una raccomandatissima (ma non obbligatoria) pulitura dell'impianto, e l'installazione di filtri, per evitare che residui trasportati dall'acqua, vadano a danneggiare le nuove Valvole Termostatiche, più sensibili di quelle attuali. Le tubature del tuo palazzo avranno decenni di vita... quanta ruggine e altri materiali trasporteranno di continuo?

 Infine vengono installati (se non presenti) 2 pompe inverter (si tratta di pompe a portata variabile, non fissa com'è sempre stato ora) per modulare l'afflusso d'acqua nell'intero condominio. Altrimenti avresti un afflusso d'acqua al 100% mentre le richieste di calore (trasportato dall'acqua) sarebbero solo del 30% magari, e l'eccessiva pressione potrebbe far saltare dei tubi, o causare dei fastidi sonori (come sibili o fischi nei termosifoni).

 

Come si calcola il coefficiente K e il Calore totale?

Ci sono 2 termosifoni, con la stessa temperatura, ma uno è largo il doppio dell'altro. Se i 2 dispositivi installati misurano entrambi "10", quel 10 dovrà essere moltiplicato per un valore, in un caso, e per il doppio di quel valore in quell'altro caso.

Questo solo per chiarire il problema a livello concettuale (non tenere conto della moltiplicazione che ho fatto): i ripartitori effettuano una misura puntuale (= in un punto) della temperatura, è ovvio che se i termosifoni sono diversi in qualche caratteristica, un coefficiente di conversione debba tenerne conto.

Il coefficiente K con il quale si converte/proporziona la misura puntuale dei ripartitori a quella globale del termosifone, e che viene molto spesso inserito nei ripartitori a livello hardware, nasce dal prodotto di più valori: K = Kq*Kc*Kt dove:

  • Kq = fattore di proporzione alla potenza termica nominale del radiatore [kW], calcolata con la UNI 10200, serve a rendere proporzionata la misura puntuale del ripartitore rispetto alla dimenzione e la potenza reale di tutto il termosifone;
  • Kc = coefficiente di accoppiamento termico (dato che nella trasmissione del calore, un po' di questo "si perde per la via", e la temperatura "sentita" dal ripartitore è diversa da quella sentita dal sistema di ancoraggio al termosifone, si utilizza questo coefficiente per correggere la misura ricevuta);
  • Kt = fattore di correzione ambientale, in base alla temperatura temperatura di progetto del locale in questione (calcolato 20°/[temperatura ambientale], e quindi in genere è lasciato pari a 1, se l'ambiente sta a 20°);

A questo punto si fanno due conti e, infischiandocene altamente della spiegazione insufficiente riportata dalla UNI 834, andiamo a definire le grandezze che c'interssano:

ΔTN = salto termico nominale di riferimento secondo la UNI EN 834 e la norma UNI 10200, pasi a 60 °C;

Cg = Calore Grezzo = ∫ΔT1,3dt => Cos'è il Calore Grezzo? E' la quantità di calore che arriva al ripartitore... ma va proporzionata alla dimenzione del termosifone e non solo. Per questo entra in gioco:

UR = Unità di Ripartizione = Kq x Kc x Kt x Cg ≈ K x Σ(ΔT/ΔTN)1,3Kq x Kc x Kt x Σ[(Ttermosifone - Taria)/60°]1,3

Cos'è questa unità di ripartizione? E' proprio l'unità di incremento sul ripartitore, che vi porta i consumi da 0 ad 1, poi a 2, 3 etc...

 

Come fa il Ripartitore di Calore a "misurare il calore"??

AVVISO: Questo paragrafo è riservato ai curiosi/tecnici, ed è a contenuto tecnico.

Effetto Seebeck

T1 e T2 sono i due poli termici, e in basso vediamo come il circuito si possa considerare come un generatore di tensione (V)

Brevemente: il ripartitore ha una sonda che è collegata al termosifone, ed è il "lato che si scalda". Questa sonda devi immaginarla come una piccola linea metallica, da un lato si scalda sul termosifone, e dall'altro invece è a contatto con l'aria nella stanza.

La differenza di temperatura che si misura ai capi opposti di questa sbarretta, genera naturalmente una differenza di potenziale, e quindi una corrente nel conduttore tra un polo e l'altro, per Effetto Seebek (ti lascio il link su Wiki, anche se la trattazione in merito è un po' scarna).

A valle di questa nuova grandezza, la differenza di potenziale (per gli amici: la tensione), abbiamo un misuratore di tensione (detto Voltmetro). Di conseguenza il Ripartitore di Calore non è altro che un Generatore di Seebeck seguito da un Voltmetro, con l'aggiunta di un'Antenna (con SIM GSM o GPRS), una piccola memoria, e un Display!

 

Quali sono i rischi sconosciuti?
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Cosa cambia nella fatturazione delle spese del riscaldamento?

Fino a poco fa, si pagava solo secondo i propri millesimi (quelli "normali"). Poi c'è stata una serie di Normative (le famose UNI), dove la successiva ribaltava o arricchiva le conclusioni della precedente... e se tutto va bene, siamo arrivati alla fine dell'iter. Attualmente vige la UNI 10200 versione 11/06/2015 (aggiornamento necessario visto che la UNI 10200:2013 possedeva alcuni passi ambigui o in contrasto con l'applicazione della UNI EN 834). Questa normativa tecnica obbliga l'edificio ad effetuare una Diagnosi Energetica (simile ma non uguale all'Attestato di Prestazione Energetica) finalizzata al calcolo dei cosiddetti Millesimi Termici, per quantificare le perdite di calore.

Per la maggior parte, non si tratterà di calore disperso, perchè molto di quel calore resterà comunque confinato entro le mura interne del palazzo, e se ne usufruirà, in un certo senso, involontariamente e più o meno tutti quanti. E' per questo che la quota di calore dispersa tramite le tubazioni (e non attraverso i termosifoni), viene considerata una quota di calore "non richiesa", da pagare a prescindere, anche se quel calore non è stato richiesto dal singolo condomino (ma se ne è beneficiato comunque).

Come se non bastasse, i piani intermedi sono ben isolati dalle variazioni di temperatura, cosa differente per il primo e l'ultimo piano. E' necessario quindi applicare una logica che equilibri queste condizioni troppo vantaggiose per alcuni e svantaggiose per altri. A questo scopo vengono calcolati i Millesimi Termici, che tengono conto di tutte le variabili sopraccitate. A questo punto, secondo la 102/14 aggiornata al Decreto Legislativo 141/16, le strade sono 2:

  • Esempio di contabilizzazione del calore - Alessandro Ziccardi

    Clicca sull'immagine per zoommare


    Se il fabbisogno energetico (calcolato dal Progetto Termotecnico) dei vari appartamenti è più o meno simile, allora: la bolletta del condominio (relativa agli utenti collegati alla centrale termica, non ai distaccati) verrà ripartita in parte (in genere tra il 20% e il 30%) secondo i Millesimi Termici, e in parte (in genere tra il 70% e l'80%) secondo i consumi individuali. Quanto dell'una e dell'altra verrà deciso con precisione dalla Diagnosi Energetica, che quantificherà le perdite totali e stabilità le percentuali corrette da considerare.
  • Se il fabbisogno energetico dell'appartamento più fortunato è la metà di quello più sfortunato, o anche peggio (cioè se c'è una famiglia che ha bisogno di consumare 100 per avere 20° in casa, e un altro ha bisogno di consumare solo 50 per avere la stessa temperatura) allora si può fare diversamente (anche se non è obbligatorio) e andare in deroga alla normativa ufficiale per la ripartizione: la UNI 10200 (La formula specifica è: Fabbisognomax–Fabbisognomin, tutto diviso Fabbisognomax). Per venire incontro ai più "sfortunati" si va in deroga alla ripartizione di base, descritta nel punto precedente, e: la bolletta del condominio (relativa agli utenti collegati alla centrale termica, non ai distaccati) verrà ripartita per almeno il 70% secondo i consumi individuali, e il restante massimo 30% secondo i Millesimi "normali", o anche i metri quadri, i metri cubi, le potenze radianti nominali, o il cavolo vi pare!

Non è possibile una diversa ripartizione delle spese rispetto a quanto imposto dalle suddette normative, in quanto anche questa "trasgressione" viene sanzionata attraverso le multe presenti, e che affronteremo dopo.

P.S. Se sono presenti dei distaccati, la quota comune verrà divisa NON tra 1000 millesimi, ma si dividerà solo per i millesimi degli interni ancora collegati al riscaldmento centralizzato.

P.P.S. C'è un unica eccezione all'utilizzo dei Millesimi Termici. L'Agenzia provinciale per le risorse idriche e l'energia della Provincia autonoma di Trento, ha evidenziato: "...la possibilità, unicamente per la prima stagione termica successiva all'installazione dei contabilizzatori, di ripartire le spese secondo i millesimi di proprietà. Preme far notare che il decreto parla di stagione successiva all'installazione dei contabilizzatori e non di stagione successiva alla scadenza del 31 dicembre 2016 prevista del decreto medesimo per l'installazione degli stessi.

Quindi il calcolo da dove far partire l'obbligo di ripartizione delle spese secondo la norma UNi10200 parte dalla data in cui tutti i contabilizzatori siano stati installati e non dal 31 dicembre 2016." Fonte: http://www.casaeclima.com/ar_27036_UNI-10200-derogare-norma-ripartizione-consumi-calore-volontari-involontari-.html

 

Chi decide per la Contabilizzazione individuale

La decisione spetta all’assemblea di condominio, che può approvare questo sistema (e gli conviene!):

  • In prima convocazione: 50% + 1 degli intervenuti in assemblea e 501 millesimi totali;
  • In seconda convocazione: 50% + 1 degli intervenuti in assemblea che rappresentano almeno 1/3 dei condomini, e 1/3 millesimi totali;

La maggioranza è stabilita dalla legge 10/91, articolo 26 comma 5, che stabilisce: "Per le innovazioni relative all’adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l’assemblea di condominio decide a maggioranza in deroga agli articoli 1120 e 1136 del codice civile."

Inoltre bisogna affrettarsi, visto che i tempi dell'adeguamento sono molto più ristretti di quanto si pensi. Più avanti capirai quanto poco tempo c'è a disposizione.

 

Chi può installare valvole e ripartitori?

C'è chi si fa installare i dispositivi dall'amico idraulico, dall'elettricista, dall'amico nerd... no! Secondo la normativa, chiarita di recente dal Ministero dello Sviluppo Economico, gli unici a poterli installare sono tecnici di imprese abilitate a installare impianti di riscaldamento e climatizzazione. Punto. Trovi la fonte ufficiale qui:

http://www.casaeclima.com/ar_27573__mise-elettricisti-non-possono-installare-contabilizzatori-calore-valvole-termostatiche-.html

Inoltre non è possibile utilizzare più ditte di installazione in uno stesso fabbricato, se la viene approvato il lavoro con la maggioranza prevista dal comma 5 dell'articolo 26 della legge n. 10/1991.

 

Chi è tenuto a pagare? Proprietario o inquilino?

Quando si parla di spese straordinarie (come ad esempio la Contabilizzazione del Calore), chi paga è sempre il proprietario dell'immobile, non chi ci abita materialmente in quel momento (l'inquilino può anche cambiare, o essere proprio assente).

L'inquilino è tenuto a pagare (per legge) solo le spese della manutenzione "ordinaria", mentre tutti gli interventi "straordinari" sono sempre a carico del proprietario (tabella ministeriale di ripartizione degli oneri per i contratti di locazione).

Per la legge 431/1998 sulle locazioni abitative, oggi non è più possibile aumentare il canone di affitto all'inquilino, e far pagare a quest'ultimo una spesa "straordinaria", quindi... occhio!

 

Quali sono i vantaggi economici?

  • Per prima cosa c'è un risparmio individuale. Se pensi di pagare sempre di più a causa degli altri che vogliono stare con i riscaldamenti accesi anche d'estate, allora penso che otterrai proprio un bel risparmio. In più è possibile usufruire di detrazioni fiscali per l'installazione dei sistemi di Ripartizione del Calore, e quindi parte della spesa risulta ammortizzata.
  • pdfUna buona notizia è la Detrazione Fiscale, per i costi sostenuti per l'adeguamento, pari al 50% del totale in 10 anni (considera un 5% annuo, per capirci) sottoforma di detrazione IRPEF per le "spese di ristrutturazione" (perchè "intervento finalizzato al risparmio energetico"). Inoltre la Legge di Stabilità 2014 permette la detrazione fiscale del 65% in 10 anni, in caso di contestuale sostituzione, integrale o parziale, di impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti dotati di caldaie a condensazione o con pompe di calore ad alta efficienza o con impianti geotermici a bassa entalpia. Per avere chiarimenti sulla Detrazione, e verificare i livelli di detraibilità con quest'adeguamento, scarica pure il file dell'Agenzia delle Entrate.
  • Sempre nel decreto Bersani viene decisa l'IVA agevolata al 10% per le ristrutturazioni edilizie, tra cui rientra anche questo genere di intervento (Decreto Legge 223/2006), agevolazioni confermate dalla Legge Finanziaria 2007, comma 387.
  • Infine c'è un vantaggio dal punto di vista del mercato immobiliare. L'impianto di contabilizzazione del calore e termoregolazione fornisce valore aggiunto all'immobile, stimato sulle 4-5 volte l'investimento iniziale per adeguarlo alla nuova normativa.

 

Perchè non conviene staccarsi
dalla caldaia centrale

Se stai pensando di staccarti dall'impianto centralizzato per installarti una caldaia individuale, ti stai accollando più spese, più responsabilità, più rischi e chi più ne ha più ne metta! Prendo a riferimento un elenco della Adicons che mi è sembrato piuttosto completo:

  • 1. Il costo di prima installazione di un unico impianto centralizzato è inferire a quello della somma di tanti impianti unifamiliari. (Es: caldaia centralizzata = 12.000€, caldaia a condensazione 1.300 - 2.000€, da moltiplicare per il numero di famiglie)
  • 2. Trasformazione dell’impianto centralizzato in impianto autonomo implica lavori edili ed impiantistici abbastanza costosi (alcune centinaia di euro, senza contare lo stress dei lavori).
  • 3. Negli impianti centralizzati è possibile l'impiego di combustibili diversi (metano, gasolio, gas liquido) ed eventualmente la cogenerazione, mentre in quelli autonomi si può usare solo il metano.
  • 4. La potenza termica che è necessario installare per riscaldare un condominio con una unica caldaia centralizzata, è minore della somma delle potenze necessarie per tanti impianti autonomi: di conseguenza il consumo energetico relativo è maggiore negli impianti individuali (se ti distacchi dalla centrale termica, consumerai di più e pagherai di più il ricaldamento, e non di poco).
  • 5. La caldaia centralizzata ha una vita più lunga di quella delle caldaie singole (ho visto di persona caldaie centrali vecchie di oltre 40 anni e ancora attive, con pochissima manutenzione ogni anno).
  • 6. Il rendimento termico di un'unica caldaia centralizzata è migliore rispetto a quello di tante caldaiette individuali (a partire dalla stessa quantità di gas, ottieni più calore con una centrale termica che con una caldaia individuale, quindi meno sprechi).
  • 7. Le spese di manutenzione e quelle per i controlli da parte degli enti pubblici sono inferiori negli impianti centralizzati, perché i costi si ripartiscono tra tutti i condomini.
  • 8. Gli impianti centralizzati sono più sicuri. Nei condomini con impianti autonomi non è sufficiente che il proprio impianto sia in regola e ben tenuto: tutti gli appartamenti sono soggetti ad essere coinvolti in incidenti provocati da eventuali impianti difettosi degli altri condomini (e soprattutto, non tutti ottemperano all'obbligo di manutenzione ordinaria...).
  • 9. Negli impianti individuali l’occupante dell’appartamento è responsabile dell’efficienza e della sicurezza dell’impianto termico, mentre in quelli centralizzati si può delegare la responsabilità dell'impianto all'amministratore condominiale, avendo meno seccature e minori rischi (la responsabilità non è uno scherzo, si paga in caso di problemi, e ti ricordo che l'amministratore è assicurato bene, mentre tu...).
  • 10. Le persone anziane, che spesso passano molto tempo a casa nel corso della giornata, sono avvantaggiate dagli impianti centralizzati, perché non
    cedono gratis il calore agli appartamenti circostanti.

A queste 10 ragioni, aggiungerei anche quanto riportato al prossimo capitolo...

 

 

E chi si è già distaccato dalla Centrale Termica?

Secondo il Codice civile, al comma 4 dell’articolo 1118: "il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma".

A ciò, si aggiunge anche una recente sentenza d'Appello che sancisce che: "Il condòmino che rinuncia al riscaldamento centralizzato, distaccandosi dall’impianto comune, è tenuto a pagare, oltre alle spese per la manutenzione straordinaria, anche quelle per la manutenzione ordinaria dell’impianto." (fonte: http://arai.it/il-condomino-che-si-distacca-dallimpianto-centralizzato-paga-tutte-le-spese/). C'è poco da aggiungere, non conviene distaccarsi.

Cosa non paga il condòmino distacca? Con la Contabilizzazione non sarà tenuto a pagare per il calore di cui beneficerà attraverso e dispersioni termiche altrui. Come per dire che se riceve calore "a scrocco", attualmente secondo la UNI 10200:2015, non deve niente a nessuno!

 

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L'ho inventata io per la Contabilizzazione: è un servizio col quale, se c'è un problema sui dispositivi, non è il cliente a doversene accorgerne, ma sono io ad avvisare lui! Leggi di più...

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Come si dividono le spese di adeguamento?

Devi sapere che le operazioni di adeguamento interne a casa propria (quindi parliamo della proprietà privata) sono a carico della famiglia (a prescindere dai millesimi), mentre tutte le spese che riguardano la proprietà condominiale, sono da dividersi invece per tutti quanti, attraverso i millesimi, e anche se sei distaccato dalla centrale termica.

Esemio pratico: le pompe inverter si mettono sulla centrale termica, che è del condominio, anche se non ne benefici, quindi se ti sei distaccato, paghi ugualmente. Il progetto termotecnico viene pagato ancora da tutti, collegati o meno alla centrale termica, i ripartitori e le valvole invece se le paga solo chi deve installarle, e solo quelle che mette a casa sua, etc...

 

Cos'altro dovresti sapere?

L'intervento di adeguamento è possibile anche negli edifici di più vecchia costruzione.

Le Valvole non sono rumorose, perchè non ci sono componenti meccanici in movimento, e i ripartitori elettronici non sono frullatori! Sono più come orologi digitali. Quindi niente rumore.

Anche se il Ripartitore trasmette dati, non produce un inquinamento elettromagnetico, sia per la potenza del segnale impiegata (moooolto meno del tuo cellulare), e sia perchè la trasmissione di dati avviene non avviene di continuo (come i cellulari) ma solo ogni tot minuti, ore, giorni, o mesi, a seconda del tipo di modello e offerta.

So che non ci stavi pensando minimamente... ma non è possibile MANOMETTERE i Ripartitori, o comunque falsare le letture, o imbrogliare in generale! Con l'installazione del Ripartitore, esso diventa parte integrante del termosifone. In questa fase è previsto un sistema di fissaggio con sigillo che, in caso di forzatura, attiva all’interno del ripartitore un codice di errore che permette di tenere in memoria la data e l’ora della manomissione, segnalandola durante la fase di lettura. E con la mia offerta di Contabilizzazione, le cose sarebbero ancora più complicate... Se anche tu ci riuscissi, io me ne accorgerei subito 🙂

Da quel momento in poi, se hai urtato accidentalmente il Ripartitore, gli hai dato due botte di martello, o lo hai aperto col piede di porco, questo misurerà il consumo nel caso prestabilito (un consumo medio, o il peggiore, cioè come se avessi lasciato la valvola accesa al massimo, 24h/24h...). Saranno contenti gli altri condomini all'atto del pagamento della loro bolletta, dato che sarai costretto a far beneficenza, e a pagare un po' anche per loro!

Le manomissioni volontarie o involontarie devono essere tempestivamente comunicate all’amministratore nel caso tu abbia scelto altre offerte. Se invece hai optato per la mia offerta di contabilizzazione, sarò io stesso ad accorgermene immediatamente e a contattarti per capire cos'è successo. Ed eventualmente provvedere al ripristino delle funzionalità del ripartitore.

In più, anche tentando di coprire il Ripartitore, riscaldarlo o raffreddarlo, e quindi provando a falsare le misure del sensore, il risultato sarà solo di fargli considerare le misure... in eccesso! Si può solo - leggi bene - evitare di dimenticare i termosifoni accesi. E con la mia offerta, sarà anche impossibile sbagliare, saranno le stesse testine termostatiche a ricordarsi di accendersi e spegnersi al posto tuo.

 

Proroga, e perchè dovresti affrettarti

A grande sorpresa per tutti (compreso me), il 29 dicembre 2016 (a 2 giorni dalla mitica scadenza...) è stata varata la proroga per l'adeguamento, di 6 mesi (prossima scadenza il 30 giugno 2017). Trovi una fonte qui:

http://www.casaeclima.com/ar_29696_approvato-milleproroghe-rinvio-sei-mesi-per-termovalvole-.html

Molti amministratori di condominio e molti condòmini rimandano ancora i lavori di adeguamento, credendo:

  • Che i prezzi si abbasseranno, in quanto le aziende di contabilizzazione "approfittano del fatto che è obbligatorio", ignorando che la contabilizzazione esiste dal '91 in Italia, quelle aziende pure, e i prezzi dei loro dispositivi sono già livellati da decenni... Inoltre il prezzo dei dispositivi pesa solo per un 30-40% sul totale dell'adeguamento, quindi qualunque variazione (in aumento o in diminuzione) si ripercuoterebbe solo su una parte minoritaria dei costi totali;
  • Di avere ancora taaaanto tempo a disposizione, e qualcuno pensa addirittura di adeguarsi tra un anno o due, quando ci saranno più soldi in cassa, "tanto chi viene a controllare che l'abbiamo fatto"!!

Non sai quanto stai rischiando! Per prima cosa, i lavori si fanno ad impianto spento e con la gente in casa (scordati di fare i lavori ad agosto!), il che significa che hai attualmente solo 3 mesi per fare i lavori, aprile, maggio e giugno... poi... è scaduto il tempo! Spero che tu legga questo articolo il più presto possibile.

Infine, conta che tanti furboni cercheranno di posticipare i lavori, quindi la primavera sarà piena di adeguamenti da fare da parte delle ditte manutentrici, e non so se avranno abbastanza uomini per adeguare anche il tuo condominio, visto che più ti attardi e più la fila sarà lunga...

Dopodicchè l'adeguamento è un lavoro tecnico, ma anche una vera e propria pratica burocratica (se hai letto di cosa si compone tutto il processo...), e se lo fai dopo la data di scadenza, o non lo fai, la data riportata sui documenti sarà la prova (impossibile da nascondere) del mancato adeguamento secondo i tempi della normativa, e la conseguenza è pesante, parliamo di multe.

 

Quali sono le sanzioni per il mancato adeguamento?

In caso di mancato adeguamentoE' bene specificare che il rischio di multe è sia dei condomini, che dell'amministratore di condominio. In base alla 102/14 (aggiornata dal successivo decreto), osserviamo che: Il condòmino che non si adeguerà in conformità con gli stardard decisi, rischia dai 516 ai 2.582 euro di multa, con obbligo di adeguamento entro 45 giorni. (p.3 del file precedente, e Legge 102/14, art.16 comma 18)

 

Chi effettuerà le ispezioni

A seguito di recenti aggiornamenti a livello nazionale, a Maggio partiranno le ispezioni sui condonomini. Conto di poter aggiungere altre informazioni a breve, con citazione delle fonti. Ricordiamo che l'adeguamento è una spesa obbligatoria, ma è quasi sempre un investimento conveniente, che permetterà di risparmiare un po' di soldi sulla spesa di riscaldamento. Non facciamoci beccare impreparati!

 

Ci sono gli "ottimisti"...

Definisco "ottimisti" qui, quelli che credono, senza alcuna base reale o razionale, che la legge varata sia troppo dura con i condomini e gli amministatori, e magari qualcuno di buon cuore, dal Parlamento (notoriamente abitato da persone molto per bene), prima o poi la cambierà o la alleggerirà, anzi la cancellerà del tutto, ravvedendosi tempestivamente per l'errore commesso...

Voglio rispondere a questi ottimisti che: se scaricano il file delle sanzioni decise in Piemonte, si renderanno conto subito che l'adeguamento è stata GIA' applicato al Nord Italia 2 anni prima, dove la quota di palazzi centralizzati sul totale è di oltre il 30%, e non c'è stata nessuna modifica alla legge. Così come in Lazio è stata decisa 10 anni fa. Non è che non ci fossero spazi per controbattere al Nord e al Centro Italia. La legge 102/14 è stata la prima legge (di una lunga serie precedente) ad essere stata concepita e definita come inderogabile, proprio allo scopo di evitare quanto successo negli anni passati (cioè nulla, perchè senza obbligo gli adeguamenti precedenti sono stati pochissimi).

Inoltre per chi volesse anche un "rafforzativo" di stampo legale a quanto appena esposto, ricordo a tutti la legge n.10 del 9 gennaio 1991 (già dichiarata più volte inderogabile dalla giurisprudenza), che è in un certo senso il "padre" della legge 102/04, e rendendo ancora più inderogabili le normative varate, e rendendo al tempo stesso nulle tutte le contestazioni assembleari che potrebbero nascere in opposizione all'adeguamento.

Ora, se sei un inguaribile ottimista: pensi davvero che al Sud Italia, dove la percentuale scende ad un misero 4,6%, e dopo anni di collaudo della legge in altre zone d'Italia che certamente avevano più peso che da noi, qualcuno ORA modifichi o decida deroghe alla legge...? Ma anche no. Non ci saranno modifiche, inutile illudersi, bisogna agire e subito. Il mio compito è informarti. Il tuo è agire per i TUOI interessi.

 

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Ci sono anche "i furbi"...

Chi sono i furbi? Beh, alcune persone pensano che si possa sfuggire alla normativa con alcuni escamotage, sono quelle persone (rigorosamente NON della materia) che pensano di essere più furbe di quelli del mestiere! Facciamo una rapida carrellata (con esempi che mi sono stati posti anche nelle assemblee di condominio):

  • "Io pago un tecnico e gli faccio scrivere quello che voglio, come ad esempio che nel palazzo l'adeguamento è impraticabile o non convieniente. Basta pagare e si ottiene tutto!" Allora... tu vorresti trovare un termotecnico che rischi il culo, la carriera, le sanzioni e chissà cos'altro, per firmarti un documento in cui afferma il falso, e che è contestabile da chiunque ne capisca un minimo di quel settore?? Non c'è nessuno che faccia una cosa simile, che sia disposto a certificarti una cosa falsa, e soprattutto, anche qualora tu lo trovassi, le ispezioni dichiareranno il contrario, e a quel punto tu, il termotecnico, e tutto il palazzo verrete sanzionati.
  • "Non paghiamo il gas, così ce lo staccano, e abbiamo la possibilità di dire che non ci adeguiamo perchè è come se ci fossimo distaccati..." E' una delle cose più stupide che abbia mai sentito! Non ci si può nemmeno distaccare senza un tecnico che confermi che quella è l'unica scelta.

 

Sono possibili adeguamenti parziali?

Purtroppo no: servono sia le valvole che i ripartitori. Senza le pompe inverter l'impianto idrico avrebbe una portata e una prezzione non commisurata alle richieste di calore e ai radiatori attivi, e questo causerebbe rotture di tubi come se non ci fosse un domani... Inoltre è consigliata, ma non obbligatoria, la pulitura dell'impianto e l'installazione di filti defangatori (sapessi che schifo scorre nelle tue tubature del riscaldamento!).

In merito all'obbligatorietà delle valvole ho raccolto qui alcuni riferimenti di legge che la confermano e rafforzano:

  • La direttiva europea 27/12, a p. 5, al punto 28 afferma: "L'uso di contatori o contabilizzatori di calore individuali per misurare il consumo individuale di riscaldamento nei condomini alimentati dal teleriscaldamento o dal riscaldamento comune centralizzato comporta benefici se i clienti finali dispongono di un mezzo per controllare il proprio consumo individuale. Pertanto, il loro uso ha un senso solo negli edifici in cui i radiatori sono attrezzati di valvole termostatiche."
  • All'articolo 9, punto 5 c) della legge 102/14, si legge: "nei casi in cui l'uso di contatori individuali non sia tecnicamente possibile o non sia effi ciente in termini di costi, per la misura del riscaldamento si ricorre all'installazione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore individuali per misurare il consumo di calore in corrispondenza a ciascun radiatore posto all'interno delle unità immobiliari dei condomini o degli edifi ci polifunzionali, secondo quanto previsto dalla norma UNI EN 834 [...]"
  • Dalle disposizioni sanzionatorie applicate in Piemonte, già all'articolo 1 parla di: "I regimi sanzionatori previsti per l'omessa installazione dei sistemi termoregolazione e contabilizzazione del calore." E continua lo stesso documento citando altri articoli di legge e l'obbligatorietà di entrambi i sistemi. C'è tantissimo proprio nella normativa legata alle sanzioni.

In un certo senso la termoregolazione è l'unica azione/spesa che realmente permette di ottenere un risparmio, anche perchè i ripartitori misurano solo i consumi, ma sono le valvole a modificarli. Senza valvole, tutto l'adeguamento risulterebbe davvero solo un grosso "pacco"!

 

Come deve reagire l'amministratore se...

Per maggiori dettagli, l'indirizzo è la relazione dell'Anaci: "Contabilizzazione: casi particolari", da pagina 15 in poi. Il link è il seguente: http://www.anaciroma.it/attivita-condominio/eventi/62/contabilizzazione-calore.html

Un condòmino rifiuta di consentire la contabilizzazione nel proprio appartamento.

Il caso: l’assemblea ha deliberato la soluzione della contabilizzazione del calore, ma in sede di attuazione della delibera, vincolante per tutti (favorevoli e dissenzienti, astenuti e assenti), un singolo condòmino rifiuta di far entrare in casa il personale tecnico incaricato dell’installazione.

Soluzioni dell’amministratore:

  • La soluzione contenziosa: l’amministratore può agire giudizialmente in via di urgenza per ottenere dal Giudice un provvedimento che gli consenta di accedere alla proprietà esclusiva, invocando l’art.843 cod.civ.: “Il proprietario deve permettere l’accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune
    Il mezzo processuale utilizzabile in tali casi è quello della tutela cautelare di urgenza ex art.700 cpc. Non serve preventiva autorizzazione assembleare per assicurare la legittimità dell'azione dell’amministratore. Qui si può trovare un esempio concreto: http://www.qualenergia.it/articoli/20160905-contabilizzazione-del-calore-il-condomino-non-puo-rifiutare-valvole-e-contatori-
  • La soluzione non contenziosa: si attribuirà al condòmino renitente l’intero consumo che risulta per differenza rispetto a quanto contabilizzato, come se avesse le valvole sempre aperte e al massimo.

Il condòmino che impugna la delibera sulla nuova ripartizione delle spese.

Un condòmino indipendentemente dall’opposizione alla contabilizzazione del calore, rifiuta l'utilizzo della nuova tabella dei millesimi termici.
L’art.26 co.5 stabilisce che: “Per le innovazioni relative all’adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l’assemblea di condominio decide a maggioranza, in deroga agli articoli 1120 e 1136 del codice civile”.
Inoltre la Sentenza del Tribunale di Roma n.9477/2010 che sul punto statuisce: “Le disposizioni di cui alla legge n.10 del 1991, recante norme in tema di uso razionale dell’energia e per il risparmio energetico, per il loro carattere pubblicistico prevalgono sulla disciplina privatistica, donde l’autonomia negoziale dei privati risulta limitata. Ne consegue che, sebbene il regolamento contrattuale preveda il riparto delle spese di gestione su base millesimale, non è necessaria l’unanimità dei consensi per decidere di innovare l’impianto con la creazione di un sistema di contabilizzazione, né tanto meno la maggioranza qualificata di cui all’art.1136 co.5 cod.civ., essendo sufficiente la maggioranza semplice.

Il condòmino che si vuole distaccare dopo la contabilizzazione.

In tal caso, il condòmino in questione dovrà far produrre un attestato di diagnosi energetica e sottoponerre la propria richiesta alla valutazione dell’assemblea ex art.26 co.2 L.10/91.
Inoltre l’art.4 co.10 DPR 59/09 impone, nei casi di "ristrutturazione" (definita formalmente all’all.A L.311/2006) il passaggio alla contabilizzazione del calore, relegando il distacco ai soli casi eccezionali di forza maggiore.

Questo sono dei link di approfondimento sulle problematiche precedenti:

http://www.qualenergia.it/articoli/20160905-contabilizzazione-del-calore-il-condomino-non-puo-rifiutare-valvole-e-contatori-

 

Teleriscaldamento e Teleraffrescamento

Verso fine Maggio 2016, anche l'AEEGSI si è espressa in merito alla "Regolazione in materia di obblighi di fornitura e installazione di sistemi di misura nel settore del teleriscaldamento e del teleraffrescamento".  Se il tuo palazzo non è alimentato dai due sistemi citati in grassetto, allora queste disposizioni semplicemente non ti riguardano. Più chiaramente: se non ti riguarda, NON puoi prendere ad esempio queste nuove definizioni in altre casistiche, perchè non valgono!

Viceversa, sono state introdotte alcune specificazioni sull'adeguamento in queste casistiche particolari. Si parla di:

  • requisiti minimi ai contatori di fornitura e ai contatori individuali da installare successivamente al 31 Dicembre 2016 anche in sostituzione a quelli esistenti;
  • criteri per la valutazione di fattibilità tecnica ed economica dell’installazione dei ripartirori;
  • divisione degli edifici in 3 classi, per verificare la fattibilità economica:
    • Gli edifici obbligati;
    • Gli edifici esenti;
    • Gli edifici da valutare;
  • criteri di calcolo dei benefici attesi grazie ai risultati di risparmio energetico (VAN etc...)

Una delle informazioni più interessanti è la statistica che mostra al punto 5.12, Acquisizione e trasmissione dei dati misurati:

"In relazione alla modalità di acquisizione e trasmissione dei dati di misura ed alla interoperabilità dei misuratori installati con i contatori individuali e con i sistemi indiretti di ripartizione del calore, dall’indagine a campione condotta dall’Autorità a fine 2014 emerge che:
- i misuratori più datati generalmente non dispongono di sistemi automatici di acquisizione e trasmissione dei dati di misura e la lettura viene effettuata manualmente;
- i misuratori installati più di recente sono generalmente interfacciabili localmente attraverso il modulo di calcolo o mediante opportuni sistemi di concentrazione dati con i contatori individuali e, talvolta, con i sistemi indiretti di ripartizione del calore;
- non sempre gli standard di comunicazione dei diversi costruttori sono tali da rendere interoperabili strumenti di costruttori diversi;
- pochi dei misuratori installati presentano funzioni di smart meter che consentono una lettura a distanza del dato di misura, una profilazione dei consumi su base giornaliera, una diagnosi del misuratore e della batteria, l’interfacciamento con altri dispositivi in campo quali, ad esempio, gli “in home display” per la visualizzazione in tempo reale dei consumi." Questo è proprio il tipo di offerta che ho selezionato.

Tutti i dettagli e i file scaricabili li trovi qui: http://www.autorita.energia.it/it/docs/dc/16/252-16.jsp

 

IMPORTANTE:
le proposte indecenti di questo mercato

Questa è la parte che devi leggere con maggiore attenzione, in fondo se sei arrivato fino a qui, sai che ti devi adeguare obbligatoriamente, sai che è meglio (al 99% delle volte) la Contabilizzazione del Calore rispetto alla caldaia individuale... manca solo avere consapevolezza di cosa ci offre il mercato in proposito.

Innanzitutto, il 90% dei Ripartitori di Calore in commercio, è stato pensato e fabbricato con batterie NON sostituibili. Ciò significa che quando gli apparecchi saranno scarichi, non potrai cambiare la batteria e... fatto! No, dovrai chiamare l'installatore (spesso si tratta del manutentore) e dovrai comprare il pezzo da capo, intero, e chiaramente dovrai buttare quello vecchio ancora perfettamente funzionante, ma scarico!

Per me, è una spesa stupida e inutile, a tutto vantaggio delle aziende fabbricanti, e un po' anche degli installatori (difatti moltissimi di loro comprano e rivendono prodotti con questa caratteristica, garantendosi negli anni una certa rendita). Tecnicamente si tratta di "obsolescenza programmata", dispositivi fatti solo per morire giovani, che siano buoni o meno, griffati o di marca sconosciuta. E sappi che oltre il 90% dei prodotti in Italia sono così. La prima buona notizia è che la mia offerta possiede batterie sostituibili, e non è poco!

Gestionale1

Ciò che vede il consumatore finale. Clicca per zoommare

Inoltre esistono ancora sistemi di Contabilizzazione che non prevedono la telelettura. Dio santo, siamo nel 2016! Esistono ancora apparecchi che necessitano di un letturista, che vada a leggere dispositivo per dispositivo! E anche questo particolare non esiste nella mia offerta, nella quale i dati sono inviati automaticamente e regolarmente all'azienda che fabbrica i dispositivi, e memorizzati per 10 anni. E poi? Continua a leggere 🙂

Ancora: nessun'altra azienda in Italia (tranne quella da me selezionata) possiede un gestionale nel quale ogni famiglia può autenticarsi (nome utente e password), osservando i consumi di casa propria in tempo reale, mese per mese e dispositivo per dispositivo! Non c'è niente di simile nemmeno lontamente!

E se qualcuno non ha internet, oppure ne capisce di computer quanto me di aramaico? Semplice... chiede il piacere al vicino o all'amministratore di condominio, di accedere con le sue credenziali e stampargli la schermata che si troverà davanti. Davvero pensi che non saper/poter accedere ad internet sia un problema?

Gestionale2

Ciò che posso vedere io. Clicca per zoommare

Ora: perchè è importante poter vedere i propri consumi? Te lo spiego con un esempio: come fai a sapere se la tua dieta sta andando bene, se in casa non hai una bilancia? Pensi che pesarsi una volta ogni 6 mesi o 1 volta all'anno sia sufficiente? E se non va bene, vuoi accorgertene così in ritardo?? Ecco, se qualcosa non va bene nei tuoi consumi, dopo quanti mesi vuoi accorgertene? Io ti permetto di capirlo dopo massimo 15 minuti. Se capisci di consumatore troppo, consumi meno. Se invece lo capisci in ritardo di mesi... auguri! E' per questo che il sistema che ho selezionato è il migliore, perchè è l'unico che ti fornisce gli strumenti per assicurarti un risparmio.

La possibilità di ricevere letture con una frequenza così alta (4 volte l'ora è tantissimo), mi consente di offrire un'altro servizio UNICO in Italia, ossia la Diagnosi e il Monitoraggio continuo dei dispositivi, con il quale ti avviserò subito se: un dispositivo non dovesse funzionare bene, non inviasse letture, le batterie siano scariche, ci siano letture sospette etc...

Nel mercato esistono poi alcune compagnie scorrette che promettono - leggi attentamente - di abbonarti una parte dei lavori di adeguamento (ad esempio scontare al 100% i lavori da effettuare in centrale termica, progetto termotecnico etc...), salvo poi farteli pagare in bolletta con un degno sovrapprezzo! Mi sta pure bene che li facciano pagare in bolletta, ma quando lo spiegano, parlano sempre di "lavori regalati", e non è proprio il massimo dell'onestà e della trasparenza!

 

Disponibilità di finanziamento

Passiamo a qualcosa di più specifico, e che credo possa interessarti parecchio. La spesa individuale necessaria per l'adeguamento va dalle poche centinaia di euro ad oltre 1.000 euro (per chi ha un'appartamento davvero grande).

So che per molte persone è un problema pagarlo tutto in una volta, ed è per questa che ti dico: non preoccuparti dei soldi, perchè grazie al mio Team, sarà possibile finanziare l'intero importo dell'adeguamento, contando su 10 Istituti di Credito, grazie ad un mio collaboratore, un Broker del Credito. Pagherai l'adeguamento con i soldi risparmiati, mica male!

Inoltre ci sono anche molte altre possibilità per chi dovrà adeguarsi alla normativa, così come per chi desidera approfittare di soluzioni che aumentino la "comodità" nel gestire o richiedere determinati servizi: parliamo di domotica.

 

Posso aiutarti sulla Contabilizzazione del Calore.
Che tu sia un Amministratore di Condominio
O un condòmino, contattami:

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By | 2017-09-30T06:53:14+00:00 aprile 18th, 2015|Cosa dice la legge, Tecnologie|168 Comments

About the Author:

Specializzato nell'Analisi e Diagnosi Energetica delle Aziende, nonchè la stesura di Percorsi di Riqualificazione Energetica a massimo ROI ©. Mi occupo anche di Tutela e Difesa del Consumatore, e Assistenza Legale nel Mercato Energetico. Tra le mie letture: Marketing a Risposta Diretta, Brand Positioning, SEO, Copywriting, e tutto ciò che possa contribuire alla mia Autority sul Web.

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168 Commenti Su "Contabilizzazione del Calore"

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Giovanni Panizzoli
Guest

Ciao a tutti, ho una domanda per voi: la contabilizzazione per gli edifici di pubblica amministrazione (ad esempio agenzia entrate) è sottoposta a obbligo contabilizzazione? (teoricamente ha impianto centralizzato ma l'”utenza è una sola” o sbaglio?

Daniele Gherardi
Guest
Buonasera, mi chiamo Daniele e abito al sesto ed ultimo piano di un edificio degli anni 50 sito a Milano, che è un classico colabrodo dal punto di vista energetico. . Mi sento veramente “raggirato e derubato” dalla nuova contabilizzazione del calore. Ovunque non si fa che leggere che con la contabilizzazione si risparmia, mentre invece nel mio caso ho speso il 90% in più rispetto a quanto spendevo in precedenza con la vecchia tabella millesimale. E sono pure stato attento alla posizione delle valvole termostatiche. Tutti gli altri condomini sotto di me, chi più chi meno, hanno risparmiato. Ma… Leggi di più »
Alfry
Membro
buona sera Mi chiamo Alfredo ed abito in condominio di 4 appartamenti uguali in metratuta e dimensionamento termico, ed un attico,. Abbiamo l’impianto di riscaldamento centralizzato con centralina elettronicatarata tarata per una temperatura ambiente di 21 gradi Prima della realizzazione della contabilizzazione calore tutti gli appartamenti avevano al loro interno una temperatura di 21 gradi e il consumo era ripartito in base ai millesitermici calcolati all’origine del fabbricato(1967) Abbiamo realizzato la contabilizzazione del calore e nella circostanza sono stati rivisti anche i millesimi termici che si discostano non molto dai precedenti. Per me i millesimi sono inferiori ai precedenti e… Leggi di più »
giuseppe
Guest

Buonasera Ing.. volevo sapere quanto segue : puo un condomino o piuì condomini non frasi installare i contabilizzatori su alcuni elementi radianti ?

pasquale
Guest

Salve posso in fase di installazione decidere di non montare su alcuni radiatori le valvole facendo chiudere gli stessi staccandoli dalla montante. L’ingegnere ci disse di sì. Grazie

fabrizio
Guest
Buongiorno Ingegnere, abito in un condominio anni 70 con riscaldamento centralizzato recentemente collegato alla rete di teleriscaldamento. Sono consapevole della possibile infondatezza delle conclusioni riportate nelle asseverazioni rilasciate sul tema della non convenienza economica dei lavori di adeguamento ma volevo chiederle se gentilmente poteva dirmi se l’addebito contrattualmente fatturatoci da parte del fornitore del teleriscaldamento di una quota fissa particolarmente elevata ( quindi indipendentemente dall’effettivo consumo ) possa seriamente rilevare su esito e/o attendibilità dell’eventuale relazione basata su calcoli di natura finanziaria e finalizzata all’analisi del valore attuale netto dell’investimento. Grazie mille in anticipo
Gianfranco
Guest

Buongiorno , vorrei da sottoporle un quesito un edificio finito di costruire nel 1974 è dotato di un impianto a pannelli radianti con collettore posto all’esterno o all’interno degli appartamenti, munito di intercettazione dei circuiti riscaldanti, con un unico ritorno per singola colonna non intercetta in corrispondenza del singolo collettore. Non è possibile reperire disegni di progetto da cui poter individuare come sono stati realizzati i vari circuiti. <Secondo lei è possibile che questa situazione rientri nei casi di non fattibilità della contabilizzazione?

Stefania
Guest

Buongiorno Alessandro, ho letto la sua profonda analisi sul tema ma manca un punto per me essenziale: cosa può fare il condomino che vuole assolutamente i contabilizzatori ma l’assemblea decide a maggioranza di non installarli perché ha trovato, dopo due relazioni avverse, il tecnico che ha certificato che l’impianto può essere esonerato dall’obbligo? Nel mio caso, dopo questa assurda decisione, ho deciso per il distacco, sono stata autorizzata, ma ora l’assemblea ha deciso di installare una nuova caldaia che andrà a servire un impianto vecchio 40 anni e pretende che io partecipi alle spese della nuova caldaia

Maura
Guest
nel nostro edificio, di recente costruzione con criteri di risparmio energetico, cappotto, solare termico, classe B con contabilizzazione di ciascuna unità per riscaldamento e acs, qualcuno per pararsi il cuxx, oops scusate, direbbe da sanzioni, lui e noi, vuole fare installare 4 contacalorie in centrale termica, questo per determinare le perdite involontarie con una misura super precisa e secondo il mio parere allo scopo di controllare che i calcoli stimati che verrebbero fuori applicando la UNI 10200, già pane quotidiano per temotecnici e amministatori abili al mestiere, e il tutto sempre a spese nostre; non mi aspetto che mi si… Leggi di più »
Michele
Guest
Buongiorno Alessandro, ho molto apprezzato e letto approfonditamente il tuo lavoro. Il mio quesito è se nella situazione del nostro palazzo del 1938 ricadiamo in uno dei rari casi di deroga all’installazione dei ripartitori. Infatti, grazie all’ottima esposizione SUD/SUD OVEST, la palazzina di 9 piani e 36 appartamenti è baciata dal sole dalle h 11 fino al tramonto dal primo all’ultimo piano (non abbiamo nulla che ci faccia ombra), di conseguenza godiamo di un significativo apporto di calore gratuito e, per dare un’idea, consumiamo esattamente la metà del gas rispetto al palazzo confinante (stesso corpo di fabbrica, stesso modello di… Leggi di più »
Ing. Egidio Mulas
Guest
Buongiorno Ing. Zaccardi. Innanzitutto complimenti vivissimi per l’esauriente articolo. Ho da porLe un quesito. Come ingegnere sono stato incaricato di redarre la perizia per l’adeguamento al D.Lgs 102/2014. Il mio dubbio nasce dal fatto che il condominio in oggetto è stato realizzato nel 1991 e già da allora è dotato di contacalorie del tipo diretto (con valvola a 3 vie motorizzata e cronotermostato all’interno dell’abitazione) tutt’ora funzionanti. I condomini sono obbligati a sostituire i contacalorie esistenti con i modelli attuali rispondenti alla normativa MID oppure possono continuare ad utilizzare i contacalorie esistenti?? Inoltre volevo sapere se devo esseguire il calcolo… Leggi di più »
Leonardo
Guest

Ciao! Grazie innanzitutto x la chiarezza con cui hai trattato l’argomento.
Ho letto tutto ma ho un dubbio su una installazione nella palazzina del nostro Oratorio parrocchiale:
Una ala della palazzina è affittata ad una associazione, tutto il resto è dell’Oratorio. Tutti i termosifoni hanno la valvola termostatica.
Posso montare I contabilizzatori solo sui termosifoni della associazione ed un contabilizzatore totale in Centrale Termica e per avere i loro consumi per differenza?
Questo ovviamente per evitare il costo del misuratore su tutti gli altri termosifoni.

Mille grazie!

Elena
Guest
Salve nel mio condominio sono già state istallate le termovalvole e i contabilizzatori, ora a distanza di alche mese mi trovo a dover sostituire dei termosifoni in quanto dopo questo lavoro alcuni presentano delle perdite (sono in ghisa). Sono nel dubbio se rimettere termosifoni in ghisa o in alluminio, mi chiedo se il diverso materiale, nonché il tempo con cui raggiungono la temperatura d’esercizio, come influiscono questi fattori sui contabilizzatori e quindi sui consumi. Inoltre, qualora cambiassi materiale se devo richiamare la ditta dei contabilizzatori per far modificare la mappatura dei radiatori. I radiatori in acciaio sono esteticamente molto validi,… Leggi di più »
Rossana
Guest
Ciao, avrei una domanda su cui cercando nel web non ho ancora trovato risposta. Ho un contratto di affitto che prevede nel canone di locazione incluse le spese di riscaldamento centralizzato. Da Giugno tutto il palazzo è stato adeguato alle valvole e contatermie, ora mi domando dovrò pagare i miei consumi? Dovrò cambiare il contratto di affitto? Ho da subito chiesto consiglio alla agenzia immobiliare che ha fatto il contratto e mi hanno liquidato con un “basta tenere le valvole a 3” e rientri nelle spese incluse nelle canone. Ma io mi domando come faccio a comprendere quali sono i… Leggi di più »
Pippo
Guest

La norma è palesemente anticostituzionale. Sono pendenti già due ricorsi in merito. Mettiti l’animo in pace la norma decadrà quanto prima.

Antonello
Guest

Ciao Alessandro. Ti chiedo: ma se un condomino è già staccato dall’impianto condominiale e ad oggi paga solo gli interventi di manutenzione sulla caldaia, deve partecipare lo stesso alle spese tecniche che il condominio ha deliberato al fine di produrre una relazione che attesti una “deroga” all’adeguamento sulla Contabilizzazione del Calore ? Questa spesa non è addebitabile solo ai condomini che usufruiscono dell’impianto centralizzato ?

MORENO DEL CIONDOLO
Guest

ma se l’impianto si trova in una casa singola c’e’ bisogno delle valvole termostatiche?

Elisa
Guest
L’ASPETTO PRINCIPALE in fatto di adempimenti, ossia:i controlli, sono davvero efficaci? Aspetto principale perchè hai voglia, da noi in Italia, che molti adempiano diciamo…per senso civico……. Ovviamente ci sono coloro che, a prescindere dai vincoli di legge, sono convinti dell’utilità di queste misure, ma molti se ne fregano Ma resta la domanda: i controlli? Essendo un legale, so bene come stanno le cose. Ed ecco le scappatoie…da quanto risulta da vari studi ed anche applicazioni delle norme di legge….. La normativa in materia, quanto ai controlli, fa riferimento alla legge 689/1981, capi I e II. Pertanto è evidente che nei… Leggi di più »
gianni
Guest
buongiorno con riferimento alla possibilità di derogare dalla normativa vigente in tema di contabilizzazione delle spese di riscaldamento introdotta dall’art. 9 comma 5 lett. d) del D. Lgs. 141 del 18 luglio 2016, ferma restando la vacuità della norma sul sistema di conteggio da effettuare, l’intenzione del condominio in cui sono inquilino è quella di procedere ad incarico professionale per la redazione della relazione tecnica asseverata richiesta dalla normativa sopra richiamata; mi chiedo: 1) se la deliberazione di incarico professionale (e i relativi costi) competa all’assemblea condominiale riservata ai soli proprietari o se rientra tra le fattispecie di assemblea aperta… Leggi di più »
Vincenzo Navobi
Guest
Salve, volevo innanzitutto ringraziarla per questo splendido articolo. Avrei tuttavia qualche altro dubbio. Io vivo da poco in un condominio con riscaldamento centralizzato, quindi è un mondo nuovo per me. Qualche giorno fa il proprietario mi ha presentato il totale del primo bimestre (Ottobre/Novembre), senza darmi nessun giustificativo cartaceo peraltro, ma mi sembra davvero eccessivo visto che comunque vivo in un piccolo monolocale. 1) Il proprietario di casa mi diceva che la ripartizione delle spese di riscaldamento è la seguente: 60% quota fissa – 40% quota variabile, mentre online leggo che normalmente questa ripartizione è 30% quota fissa – 70%… Leggi di più »
Luca Monti
Guest
Buongiorno Alessandro. Complimenti vivissimi per l’articolo. Mi trovo in questa situazione: nel condominio dove abito si MUORE di caldo ma nessuno vuole spendere per mettere le valvole e le pompe a inverter… io circa 6 mesi fa ho eseguito lavori di ristrutturazione e avendo in casa gli idraulici (certificati, tutto a regola l’arte) ho approfittato per far cambiare le valvole e i detentori (tanto la scadenza del 31-12-2016 era vicina e comunque volevo evitare di avere 25 gradi in camera da letto) per cui tutti i miei 6 radiatori oggi hanno la valvola termostatica. A luglio esce questa cosa che… Leggi di più »
Luca Monti
Guest

Vorrei aggiungere una domanda ulteriore:
Domanda 3: in caso di mancata installazione dei sistemi di termoregolazione e contabilizzazione individuale, poichè in possesso di certificazione da parte di ing. termotecnico abilitato che ne dichiara la NON convenienza, è comunque necessario rifare la tabella millesimale riscaldamento (oggi abbiamo quella vecchia che va a metri cubi di appartamento) ? quel’è il riferimento normativo preciso?

Ancora grazie.

Jessica
Guest
Buongiorno e complimenti per l’articolo. Non so se posso chiedere a lei… abito in un appartamento in affitto. Nell’ultima assemblea di condominio è stata deliberata la spesa per l’installazione dei contabilizzatori. Giorni dopo, il proprietario (nonchè amministratore del condominio) ha lasciato un avviso nel quale ci informa che le spese dell’installazione sono a carico degli inquilini. Gli abbiamo detto che, trattandosi di spese straordinarie di adeguamento alle norme, queste sono comunque a carico del proprietario e non dell’inquilino, ma lui dice che non è tenuto a pagare per un risparmio dell’inquilino. Ci è stato anche comunicato che avendo partecipato all’assemblea… Leggi di più »
MAssimo
Guest

Salve collega, grazie per la disamina molto precisa e utilissima, volevo solo porre una domanda per risolvere un dubbio che mi assilla. Un condomino che si è staccato dall’impianto centralizzato con la nuova normativa e stesura delle nuove tabelle millesimali dovrà comunque pagare la quota dei consumi indiretti determinati dalle nuove tabelle?
Grazie

Roberto
Guest
Ciao Alessandro, una domanda riguardo alla contabilizzazione dei consumi. Leggendo la UNI10200, si parla di “costi complessivi da suddividere”: E’ sufficiente sommare i costi di tutte le bollette e poi aggiungere i costi accessori (elettricità,manutenzione)? Per calcolare i costi totali, i costi di riscaldamento si ottengono per differenza dai costi di ACS. Per ottenere i costi per ACS, ho letto in rete di una formula che però fa riferimento alla Germania: 1.163 x D x (E-10)/F, dove: D = Quantità totale di acqua calda E = Temperatura dell’acqua calda (55°) F = Valore termico del combustibile in kWh (gas 9,5)… Leggi di più »
Antonio
Guest
Buonasera. Sono un ingegnere, abito in un condominio e sono stato incaricato di seguire il progetto di contabilizzazione e termoregolazione dell’impianto centralizzato del nostro edificio. L’assemblea di condominio ha già scelto anche l’idraulico a cui affidare l’esecuzione dell’intervento. All’interno del condominio vive anche un impresario edile, proprietario di due appartamenti (uno dove risiede e uno che affitta) il quale, volendo risparmiare, afferma che, per quanto riguarda i lavori all’interno di casa sua, vorrebbe far intervenire un idraulico di sua fiducia, sempre comunque nel pieno rispetto del progetto stabilito dal sottoscritto, e con la fornitura dei materiali stabiliti complessivamente, ma richiesti… Leggi di più »
Antonello
Guest

Buongiorno, complimenti per l’articolo scritto in modo chiaro. La mia domanda è: vivo in un condominio con il Teleriscaldamento, alcuni condomini hanno installato la caldaia autonoma non distaccandosi, sia per l’acqua sanitaria e riscaldamento in caso di malfunzionamento. Adesso si pone il quesito che nell’eventualità che il teleriscaldamento non funzioni (raramente) chi si servirà della propria caldaia autonoma pagherà due volte per il consumo del contacalorie (telerisca. e gas privato). C’è una scappatoia a questa evenienza? Ringraziandola anticipatamente, cordiali saluti.
Antonello

Giulio
Guest
Buongiorno, ho una casa in montagna dove sono state messe valvole e contabilizzatori questa estate. I proprietari sono per il 60% residenti e il 40% villeggianti. I residenti adesso temono di dover pagare loro in gran parte le spese di riscaldamento, visto che i villeggianti ovviamente terranno le valvole chiuse quando non ci abitano. Hanno fatto allora passare una delibera in cui hanno deciso di non applicare la contabilizzazione per il primo anno, cosa che pare sia concessa da una proroga della legge, e inoltre hanno imposto a tutti i proprietari di tenere le valvole minimo sul 2, con la… Leggi di più »
Jacopo
Guest

Buonasera Ingegnere, volevo porre un quesito che riguarda la situazione del mio condominio. Ogni appartamento ha un conta ore e in caso di termoregolazione questo deve essere abbandonato o continua a funzionare? Cosa devo installare nel mio impianto a distribuzione orizzontale? Valvole termostatiche e contatore di calore al clarino oltre il conta ore! Oppure il conta ore viene dismesso? Grazie 1000
Jacopo Falciani

Maurizio S.
Guest
Buonasera. Le chiedo, cortesemente, una precisazione in merito alla ripartizione tra consumo volontario ed involontario.Dal momento che il consumo complessivo (volontario ed involontario) di un intero condominio è misurato dal contatore generale previsto in centrale sul ramo delle elettropompe a portata variabile (kWh utili), mentre il consumo complessivo volontario è dato dalla somma dei consumi volontari dei singoli appartamenti, resta, a mio avviso, determinato il consumo complessivo involontario che dovrebbe corrispondere a quello del fabbisogno energetico dell’edificio calcolato ai sensi della uni 11300 ultima edizione. Quesiti: 1) se i valori del consumo involontario complessivo dell’edificio, ottenuti sia per la differenza… Leggi di più »
Alessio M.
Guest

Buongiorno Ingegnere, se decidessi di distaccarmi dal riscaldamento centralizzato per installare un nuovo impianto (nuove tubazioni) con caldaia autonoma a condensazione, avrei diritto alle detrazioni IRPEF?

roberto S.
Guest
Buongiono Ing. innanzitutto complimenti per il suo articolo. Sono proprietario insieme a mio cugino di uno stabile, nel milanese, costruito negli anni 30 composto da 13 unita abitative tutte in affitto. Considerando in media 4 termosifoni per appartamento e un costo di 120 euro per termosifone, la spesa che dovremmo affrontare supera le seimila euro. La caldaia centralizzata, che e’ stata convertita da gasolio a metano circa due anni fa con spesa totale a nostro carico, ha gia comportato un risparmio da parte degli inquilini sul costo annuale del riscaldamento. A questo punto mi chiedo quale sia la “convenienza economica… Leggi di più »
Maurizio B.
Guest
Buongiorno Ing. Ziccardi, con i complimenti per il suo articolo, molto completo e utile, vorrei porre una domanda su un caso particolare: in un condominio che ha deliberato l’adeguamento alla contabilizzazione del calore, vi sono dei locali commerciali al p.t. che finora avevano i termosifoni con valvola sigillata (come consentito dal regolamento condominiale), in quanto tali locali sono vuoti e quindi il riscaldamento non è necessario. In occasione dell’assemblea, si è chiesto al termotecnico incaricato se l’installazione delle valvole termostatiche e dei contabilizzatori su tali termosifoni poteva essere rinviata al momento del futuro utilizzo lasciandoli sigillati, dato che non consumano… Leggi di più »
Massimiliano Vitale
Guest
Buonasera Ingegnere, innanzitutto complimenti per l’articolo. Avrei da chiederle e farle analizzare un caso “particolare”. Il condominio in questione è un fabbricato costruito attorno agli anni 70, che si trova in alta quota ( circa 1450 m. ) dove in inverno all’interno delle abitazione difficilmente penso si possa riuscire ad arrivare ad una temperatura da far “attivare” la valvola termostatica, staccando di conseguenza l’irraggiamento all’interno del vano. Con temperature esterne che oscillano fra lo 0 e i -15, potrà immaginare che avere in casa 18° risulta estremamente difficile. Da aggiungere è la questine che ovviamente, essendo un posto non residenziale,… Leggi di più »
Carlo
Guest

Buongiorno ingegnere, ho letto con molta attenzione il suo articolo ben apprezzando lo.
Le chiedo un approfondimento : nell’eventualità in cui il condominio decida di non procedere con l’adeguamento supportato da una relazione tecnica di “non convenienza economica “, il condominio stesso è obbligato ad aggiornare le tabelle millesimali secondo gli attuali canoni? Tenga conto che nel mio caso le tabelle sono ancora quelle originali di quando lo stabile è stato edificato circa 55 anni fa e sono basate esclusivamente sulla volumetria degli appartamenti (12 su 6 piani)
Grazie,
Carlo

Enrico
Guest

Volevo una conferma per i condomini che non superano le 4 unità:
Oltre alle valvole la contabilizzazione è obbligatoria? Il DPR 59 prevedeva che la contabilizzazione fosse da valutare sopra le 4 unità abitative. Si deve ritenere pertanto superata questa disposizione? La contabilizzazione è dovuta anche per villette bifamiliari dove magari si ha una caldaia sola?
Grazie

spqr
Guest

Sera alessandro, questa la situazione:
siano 4 propretari in palazzina di 4 unità abitative, con riscaldamento condominiale.
Amministrazione autogestita senza problemi, spese divise tutte per il 25%.
Cosa dobbiamo fare, come procedere? cosa ci dice la normativa? Installare o no?
Grazie in anticipo

Renata
Guest
Buongiorno Alessandro, per favore avrei bisogno di altri chiarimenti. Nel mio condominio l’acqua calda sanitaria viene fornita durante l’accensione invernale dalla caldaia centralizzata a gasolio e d’estate dagli scaldabagno elettrici individuali. Ora, con la contabilizzazione del calore la maggior parte dei condomini vorrebbe staccarsi dalla caldaia e usare solo lo scaldabagno individuale. Io invece preferirei avere ancora l’acqua centralizzata per la comodità di averla sempre disponibile, visto che la caldaia sarà accesa dalle 5 alle 23, e per poter usare liberamente gli elettrodomestici. L’idraulico mi ha detto che ognuno potrà scegliere quello che preferisce. Le mie domande sono queste: 1.… Leggi di più »
Gennaro
Guest
Caro ingegnere, dopo aver letto il tuo chiaro ed esauriente articolo e anche i commenti ho tristemente pensato al mio condominio: circa 90 appartamenti divisi in due corpi di fabbrica con appartamenti a piano terra, primo piano e secondo piano e con caldaia unica. A breve ci sarà una assemblea e sono convinto che la maggioranza dei condomii proporrà di non fare niente e aspettare gli eventi, pur consapevoli di rischiare i 500 € di ammenda. Ci saranno poi pochi condomini che vorrebbero mettersi in regola da subito. A questo punto ti chiedo: sarebbe possibile creare l’infrastruttura e lasciare poi… Leggi di più »
Lucio
Guest

Buonasera ingegnere, sono proprietario di un appartamento con impianto di riscaldamento autonomo mai allacciato alla centrale termica. A quali spese sono tenuto a partecipare per la contabilizzazione del calore?

Renata
Guest

Buongiorno, ho gli stessi problemi della Signora Stefania, con la differenza che l’assemblea ha approvato l’installazione delle valvole il 19 luglio e ha incaricato del progetto un ingegnere. Questo a tutt’oggi ha fatto il sopralluogo a un solo appartamento su 15 e dice che il lavoro si farà in primavera tanto ci sarà una proroga!
Cosa possiamo fare?
Molte grazie, cordiali saluti

Renata

Stefania
Guest
Gentile Ing. Ziccardi, il 27/9 avremo l’assemblea per approvare l’installazione delle termovalvole e dei contabilizzatori e per decidere sulla ripartizione delle spese tra quota fissa e quota variabile a consumo. Uno dei problemi e che dopo un’assemblea nulla per mancanza di millesimi nell’autunno scorso, non è mai stata fatta la perizia per accertare la dispersione di calore nei singoli alloggi. Ora: 1. è possibile decidere sulla ripartizione delle spese tra quota fissa e quota variabile a consumo senza questa perizia? 2. Detta perizia può essere fatta successivamente all’installazione delle termovalvole (messa in posa delle valvole entro il 15/10, quando si… Leggi di più »
FABRIZIO
Guest
Buonasera ingegnere, io abito in un appartamento con riscaldamento centralizzato. Ho fatto fare tre anni fa una perizia ad un tecnico ingegnere abilitato che ha misurato nel mio appartamento in inverno una temperatura media intorno ai 16 gradi con picchi in basso sotto i 15 gradi. L’assemblea ha incaricato l’amministratore di risolvere il problema. Tuttavia il tecnico sopraggiunto ha detto, e l’amministratore lo ha verbalizzato e firmato per iscritto, che non è possibile fare interventi per stabilire una temperatura idonea in termini di legge e che mi autorizzava a distaccarmi (su mia richiesta). Ho effettuato il distacco. La contabilizzazione è… Leggi di più »
Simone L
Guest

Salve Ingegnere,
in lavori condominiali di diagnosi energetica-tabelle millesimali-installazione contabilizzatori
come relazionarsi con chi, nello stabile, ha l’impianto autonomo?
Cosa va loro addebitato e cosa no?
Grazie mille.
SL

Derosas sebastiana
Guest

Gentile Ing. Ziccardi,
grazie per la risposta al quesito precedente.
Approfitto della sua professionalità e cortesia per chiederle: se in un appartamento, per motivi personali, il condomino nonché proprietario, vuole elimina un radiatore da una camera, può farlo?
La ringrazio e saluto cordialmente.
Sebastiana Derosas.

Derosas sebastiana
Guest

complimenti ingegnere, mi ha chiarito molti dubbi, ma non ho capito se l’IVA al 10%, altre che per i lavori vale anche per le spese di progettazione?
Cordiali saluti

Massimiliano
Guest

Buongiorno dott. Ziccardi, le pongo il seguente quesito: in caso di un proprietario di uno stabile comprendente diverse unità immobiliari affittate la sanzione è una sola (da 500 a 2500 euro) quale proprietario dell’intero stabile o la sanzione è multipla per ognuna delle unità immobiliari?

Gianni
Guest

Sono proprietario di un piccolo stabile affittato come uffici a 4 ditte diverse. È obbligatorio installare i ripartitori e il resto? Non si tratta di un condominio ma di una ripartizione
annuale di spese comuni ( acqua, gas, Luce ecc. ) La caldaia è centralizzata.

Paolo
Guest
Buongiorno Ing. Ziccardi, vivo in un piccolo condominio di 4 appartamenti di cui io e mio fratello siamo proprietari. Noi viviamo in due di essi altri due sono affittati con regolare contratto. Stiamo effettuando la Riqualificazione Energetica per poi applicare ripartitori e valvole termostatiche ai 18 termosifoni in totale. Non abbiamo amministratore di condominio in quanto da soli adempiamo agli obblighi di legge. Ora ho un dubbio: io e mio fratello abbiamo l’obbligo di avvalerci di “letturisti” o società terze per ripartire i consumi e quindi i costi di gestione termica (solo riscaldamento) oppure, attraverso un semplice PC senza software… Leggi di più »
Mario
Guest

Salve,
ho un dubbio che riguarda la ripartizione delle spese nel condominio in cui vivo.
Tutte le forniture (riscaldamento, acqua, corrente elettrica e gas) sono centralizzate ed ogni appartamento è dotato di contatori.
Il mio dubbi deriva dal fatto che le spese sono calcolate dal proprietario del palazzo a sua discrezione, cioè:
40 centesimi per kw di corrente elettrica.
1,1€ per ogni ora che è acceso l’impianto di riscaldamento.
90 centesimi per metro cubo di gas.
quanto all’acqua non ricordo di preciso.
Il punto è che in pratica pago tutto il doppio, è legale tutto ciò? O bisogna necessariamente ripartire le bollette in percentuale di consumi?

Roberto
Guest

Buongiorno,
con riferimento ai lavori per la contabilizzazione del calore da effettuare in un condominio con riscaldamento centralizzato, mi chiedevo se posso chiamare un tecnico (autorizzato) di mia scelta per effettuare i lavori all’ interno del mio apartamento, oppure se mi devo affidare a quello adottato dall’ amministratore (tramite regolare assemblea condominiale).
Grazie,
Roberto
,

Maurizio
Guest

A proposito dei telelettura dei ripartitori di calore: in giro si sente parlare di costo a singola lettura a termosifone. Nella proposta che fai come funziona? Si può immaginare che uno si acquisti l’apparecchio per le letture e proceda in proprio? Considera che ho otto termosifoni in casa…
Grazie e ciao,
Maurizio.

Luigi
Guest
Buongiorno Ziccardi Sono proprietario di un piccolo appartamento in Valchiavenna (So) composto da circa 12 unità abitative , tutte seconde case e usato principalmente nei week end. Il nosto amministratore spinge ormai da diversi anni affinchè adeguiamo l’impianto alla nuova normativa della contabilizzazione del calore ma fino ad ora abbiamo rimandato causa preventivi esorbitanti. Abbiamo una caldaia a gasolio al di sotto delle 100Kw in quanto depotenziata alla nascita dato che funge solo da riscaldamento poichè per l’acqua ogni unità ha il proprio scaldabagno elettrico. Ho letto che per un impianto sotto le 100KW non è previsto l’obbligo di adeguamento… Leggi di più »
paolo
Guest

Buongiorno
ho letto con interesse l’articolo e mi sono soffermato alla tabella della mappatura, che ho visto anche in atri articoli.
Non mi risulta chiaro come viene calcolato il parametro V (volume del radiatore), se da UNI, penso proprio che il risultato proposto sia errato e non riesco a trovare dove poter ricavare il parametro C (W/mc) che inoltre, sempre per la UNI, da un risultato della Potenza errato.
Mi può illuminare?
Grazie

Stefano
Guest

Buongiorno,
nel caso il mio condominio decida, attraverso votazione, di non installare le termo-valvole entro quest\’anno, come da decreto legge, e rinviare i lavori al 2017 ho la possibilità di tutelarmi in caso di multa avendo io votato per l\’installazione o devo subire la decisione del condominio e devo subire l\’eventuale multa?

Grazie
Saluti

nicoletta
Guest
Spettabile ingegner Ziccardi sono una piccola proprietaria d’appartamento locato con contratto agevolato a Udine. Il mio appartamento si trova in un condominio in cui per anni si sono buttati letteralmente in fumo prima lire e poi euro in gasolio. Erano i tempi del “ben godi” e nessuno, o pochi, erano disposti a considerare come necessario il risparmio energetico e la tutela dell’ambiente, tant’è che le proposte di passaggio dal centralizzato all’autonomo prima e al sistema centralizzato ma con contabilizzatori di calore, poi, sono stati sempre bocciati dalla maggioranza assembleare. Con l’entrata in vigore della L. 2012/202 ho provveduto al distacco… Leggi di più »
Domenico
Guest
Buongiorno, Abito in un condominio nuovo di 23 condomini dal 2010, con pizzeria corrispondente a 3 locali in millesimi e farmacia . Abbiamo un impianto centralizzato per il riscaldamento a gas da 2 caldaie. Ogni condomino ha un ripartitore di calore sul vano scala che dovrebbe leggere i kwh (Hca). Il modello in questione per tutti tranne il sottoscritto perchè mai funzionato è il seguente. https://www.google.it/search?q=portata+contatori+acqua+sono+tutti+uguali&biw=1280&bih=655&source=lnms&tbm=isch&sa=X&ved=0ahUKEwjbxNKsx9HMAhXKKMAKHQleA8E4ChD8BQgHKAI#tbm=isch&q=portata+contatori+acqua+siemens&imgrc=ii44WCNXmWkJSM%3A Voglio farvi sapere che il sottoscritto ha rogitato nel 2010 ma la casa era sfitta sino al settembre 2011, pertanto con contatore di calore che leggeva 10 mai funzionato, mi sono trovato uno sproposito… Leggi di più »
Marco Palmieri
Guest

Salve. Sono inquilino in un palazzo in cui la proprietà è unica ed è di una società. Ovviamente abbiamo il riscaldamento centralizzato. In questo caso, non essendoci né inquilini, né condomini, né amministratore di condominio, chi si deve attivare per l’adeguamento alla legge? E chi deve pagarne i costi?
grazie!

Daniele
Guest

Salve! La domanda è semplice: Nel caso in cui l’amministratore di condominio porti in assemblea il fatto di dover procedere con l’adeguamento impiantistico per la contabilizzazione del calore, l’amministratore stesso può ritenersi sollevato da ogni responsabilità, semplicemente verbalizzando che l’assemblea NON vuole procedere a tali obblighi? …per farmi capire meglio: l’amministratore in possesso di un verbale di assemblea in cui viene deliberato di non rispettare gli obblighi della 102, può ritenersi sollevato da responsabilità e dalle eventuali sanzioni? Può tranquillamente continuare a far pagare le spese di riscaldamento in base a parametri che non rispettano la norma? …GRAZIE

Cinzia Marconcini
Guest

Si può tranquillamente dimostrare, come dice la legge, che in un vecchio edificio non si possa fare.

Tina Bosisio
Guest

Gradirei sapere abitando all’ultimo piano con sopra il lastrico solare come dovrebbe essere il conteggio, va tenuto conto dell’ultimo piano e di quanto in percentuale. Grazie e’ molto importante se puo’ mi dia anche la legge per questi conteggi di percentuale. Grazie

Fausto
Guest
L’assegnazione della contabilizzazione al condomino e’ stata assembleare , credo pure verbalizzata, in quanto non di difficile realizzazione e ovviamente più economica : io pure, come dicevo la potrei fare. Pero’ come notavi i nostri ripartitori acquisiti circa 5 anni fa, non sono del tipo per la lettura remota, e nessuno vuole ovviamente sostituirli sobbarcandosi altre spese. Il problema e’ quello di ottenere che non sia più un condomino ad effettuare la lettura e quindi esigere che sia un operatore esterno. Mi confermi che questa cosa diventa praticamente automatica nella stagione 2017 perché la modalità del calcolo per la contabilizzazione… Leggi di più »
Fausto
Guest
Grazie per la risposta. Chiedevo se essendo in minoranza in assemblea si possa esigere , pena impugnazione della delibera, che almeno la lettura dei ripartitori , che e’ la parte piu delicata ai fini del risultato finale in quanto si tratta dei dati di input all’algoritmo che invece tutti hanno modo di controllare in quanto a correttezza, sia eseguita da esterni e non da condomini pena impugnazione delle sentenza. Non ho trovato pero’ alcuna legge che preveda cio’ a tutela della trasparenza dell’operazione. Anche se la nuova contabilizzazione sara’ del tutto diversa dalla vecchia e quindi la parte contabile ,… Leggi di più »
Fausto
Guest
Buongiorno noi abbiamo gia’ i ripartitori da qualche anno ed ahime’ non sono del tipo a lettura remota, quindi il condominio per non pagare costi di lettura e contabilizzazione ha affidato ad un condomino (il consigliere) tale attività : la parte tecnica e’ perfetta , nel senso che essendo anche io a conoscenza di quali siano i parametri ( K, Kc ed il resto) che concorrono ad un corretto computo, ho verificato la correttezza. Ma il problema e’ che ho scoperto che per un condomino che aveva i mobili di fronte ad alcuni radiatori , il consigliere non ha effettuato… Leggi di più »
Maurizio
Guest

Aggiungo, riferendomi al fatto che gli errori di misura sono perdonabili, trattandosi di soldi, vorrei vedere come reagiresti se la tua banca ti presentasse un estratto conto con una tolleranza del 20%; questa proprio non te l’accetto. Ma siamo in Italia.

Maurizio
Guest
Premetto che sono un ecologista convinto e le mie affermazioni sono proprio in linea con le esigenze di risparmio energetico. Non mi interessa la spesa iniziale, tanto che ho proposto di utilizzare gli eventuali soldi per migliorare la coibentazione delle pareti esterne (riempimento delle intercapedini e strato isolante sul piano di copertura dell’edificio) in occasione di un prossimo rifacimento della facciata. L’edificio è a Roma, 30 appartamenti con quattro facciate esposte; impianto di riscaldamento di 60 anni fa, con caldaia a metano, perfettamente funzionante e soprattutto equilibrato (forse all’epoca i progettisti erano migliori di quelli odierni). In passato il consumo… Leggi di più »
Maurizio
Guest
Resta il fatto che io, come utente, non potrò mai accettare un sistema che mi fa pagare le bollette del riscaldamento con una incertezza simile; in condominio, in pieno accordo, faremo del tutto per evitare tali sistemi perché, a conti fatti, andremmo a spendere più soldi (parlo del dopo e non delle spese di installazione) (certificazione di impossibilità tecnica e non efficienza in termini di costi); se poi per qualsiasi ragione arrivassero delle multe, faremo opposizione e andremo in giudizio. Non so se hai capito, ma la mia accusa è contro i nostri politici che tirano fuori ordinanze e leggi… Leggi di più »
Maurizio
Guest
Nella lunga spiegazione vedo che non ha parlato della contabilizzazione in genere, ma esclusivamente di quella indiretta: perché? Forse perché quella indiretta è più difficile da far accettare da parte dei consumatori ? Infatti in tutto ciò che ha detto ha trascurato due cose importantissime: 1) qualsiasi sistema di contabilizzazione deve comunque avere una incertezza inferiore al 5% (DPR 59 del 2 aprile del 2009 (art.4)); questa limitazione rientra nella nota direttiva MID. Guardando nelle specifiche dei ripartitori non viene dichiarato nulla a tal proposito; comunque esiste una certificazione dell’INRIM che dichiara per questi sistemi una incertezza tra il 10… Leggi di più »
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